Was ist der Prozess der gerichtlichen Verfallserklärung?
Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist der rechtliche Mechanismus, durch den ein Gläubiger oder Pfandgläubiger rechtlich die Kontrolle über ein Stück Eigentum von einem Schuldner erlangen kann, der die Bedingungen eines Hypotheken- oder Schuldvertrags nicht eingehalten hat. Verschiedene Staaten und Nationen haben Gesetze erlassen, die festlegen, wie schnell ein Pfandgläubiger nach einer versäumten Zahlung vom Markt genommen werden kann. Ein Hausbesitzer verliert alle Eigentumsrechte an einer Immobilie, nachdem der Pfandgläubiger darauf verzichtet hat.
Wenn ein Kreditnehmer keine fristgerechte Hypothekenzahlung leistet, berechnet das Hypothekenunternehmen normalerweise eine Strafgebühr und benachrichtigt die Kreditbüros über die verspätete Zahlung. Viele Kreditgeber versuchen, Kreditnehmer unterzubringen, die bei ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind, da die Zwangsvollstreckung kostspielig sein kann. Bei der Bank angestellte Inkassobüros versuchen, den Kreditnehmer zu kontaktieren und die unbezahlten Schulden einzutreiben. Kreditgeber können sich dafür entscheiden, Kreditnehmer auszuschließen, die sich keine Zahlungen leisten können, oder dem Kreditnehmer die Möglichkeit zu geben, einen Verkauf vor der Zwangsvollstreckung zu versuchen.
Bei Verkäufen vor der Zwangsvollstreckung handelt es sich um Kreditnehmer, die ihre Häuser nicht verkaufen können, weil der Marktpreis unter den Saldo der geschuldeten Hypothek gefallen ist, und die es sich jetzt nicht mehr leisten können, Hypothekenzahlungen zu leisten. Der Pfandgläubiger ist damit einverstanden, dem Kreditnehmer zu gestatten, das Haus für weniger als den auf der Hypothek geschuldeten Betrag zu verkaufen. Diese Verkäufe werden auch als "Leerverkäufe" bezeichnet, und sowohl der Kreditnehmer als auch der Pfandgläubiger müssen einen Preis mit einem Käufer vereinbaren, bevor das Haus verkauft werden kann. Kreditnehmer, die es schaffen, einen Leerverkauf erfolgreich zu verhandeln, vermeiden eine Zwangsvollstreckung. Wenn jedoch ein Geschäft nicht zustande kommt, führt der Kreditgeber normalerweise die Zwangsvollstreckung durch.
Ein Pfandgläubiger ersucht das örtliche Gericht, die Wohnung abzuschließen. Ein Richter prüft die Dokumente, die sich sowohl auf die Platzierung des Pfandrechts als auch auf den Nachweis des Kreditgebers beziehen, dass der Kreditnehmer mit der Pfandverpflichtung in Verzug geraten ist. Kreditnehmer haben das Recht, gegen eine Zwangsvollstreckung Einspruch einzulegen. Wenn der Kreditgeber jedoch nachweisen kann, dass der Kreditnehmer in Verzug ist, lässt der Richter dem Pfandgläubiger die Zwangsvollstreckung des Wohnsitzes zu. Eine Übertragung der Urkunde wird im Gerichtsgebäude vermerkt, das die Wohnung vom Kreditnehmer auf den Pfandgläubiger überträgt. Das gerichtliche Zwangsvollstreckungsverfahren endet damit, dass der Pfandgläubiger die Immobilie verkauft und die Schulden des Kreditnehmers mit eingeworbenen Mitteln begleicht.
Das Zwangsvollstreckungsverfahren kann für den Pfandgläubiger in Bezug auf die Rechtskosten kostspielig sein. Einige Pfandgläubiger versteigern abgeschottete Häuser zu einem Preis, der unter dem Marktpreis liegt, um langfristige Unterhaltskosten zu vermeiden. Kreditgeber, die Häuser nicht versteigern, erhalten häufig höhere Gebote, wenn sie Häuser mit Hilfe von Listing Agents verkaufen, aber Maklergebühren und Steuern belasten den Verkaufserlös.