Vad är avskärmningsprocessen?
Avskärmningsprocessen är den juridiska mekanismen genom vilken en borgenär eller pensionshavare lagligen kan få kontroll över en fastighet från en gäldenär som inte har uppfyllt villkoren i ett inteckning eller skuldavtal. Olika stater och nationer har lagar som anger hur snabbt en pensionshavare kan utesluta efter en missad betalning. En husägare förlorar alla äganderätt till en fastighet efter att hyresvärdet har avskedat den.
När en låntagare misslyckas med att betala en betald inteckning betalar hypotekföretaget normalt en sanktionsavgift och meddelar kreditbyråerna om förseningen. Många långivare försöker tillgodose låntagare som har tappat efter på sina inteckningar eftersom avskärmningsprocessen kan vara dyr. Insamlingsagenter anställda av banken försöker kontakta låntagaren och samla in den obetalda skulden. Långivare kan välja att antingen avskärma låntagare som inte har råd med betalningar eller låta låntagaren försöka en försäljning före avskärmning.
Förhandsavsäljning involverar låntagare som inte har möjlighet att sälja sina bostäder eftersom marknadspriset har sjunkit under saldot på den skuld som är skyldig och nu inte längre har råd att betala inteckning. Krediträttsinnehavaren samtycker till att låna låntagaren att sälja huset för mindre än det belopp som är skyldigt på inteckning. Dessa försäljningar kallas också "kortförsäljning", och både låntagaren och hyresvärdet måste komma överens om ett pris med en köpare innan huset kan säljas. Låntagare som lyckas förhandla fram en kort försäljning undviker avskärmning men om ett avtal inte kan nås går långivaren normalt framåt med avskärmningsprocessen.
En rättighetsinnehavare begär den lokala domstolen att utesluta hemmet. En domare granskar dokumenten som rör både placeringen av pensionsrätten och bevis från långivaren om att låntagaren har mislighållit pantplikten. Låntagare har rätt att överklaga en avskärmning men i allmänhet, om långivaren kan bevisa att låntagaren är i brist, tillåter domaren att pensionsåterhavaren kan avskärma hemmet. En överföring av gärning registreras vid domstolen som överför hemmet från låntagaren till hyresvärdet. Förfarandet för avskärmning av domstolen slutar med att pensionsrättsinnehavaren säljer fastigheten och använder samlade medel för att lösa låntagarens skuld.
Avskärmningsprocessen kan vara kostsam för rättighetsinnehavaren när det gäller rättegångskostnader. Vissa pensionsinnehavare auktionerar utestängda bostäder till lägre marknadspris för att undvika långsiktiga underhållskostnader. Långivare som inte auktionerar hem får ofta högre bud genom att sälja bostäder med hjälp av noteringsagenter, men agentavgifter och skatter tappar försäljningsintäkterna.