Wat is het afschermingsproces?
Het afschermingsproces is het juridische mechanisme waardoor een crediteur of pandrechthouder legaal de controle over een stuk eigendom kan krijgen van een schuldenaar die de voorwaarden van een hypotheek- of schuldovereenkomst niet heeft eren. Verschillende staten en landen hebben wetten die specificeren hoe snel een retentierehouder kan afschermen na een gemiste betaling. Een huiseigenaar verliest alle eigendomsrechten aan een onroerend goed nadat de retentiereiziger erover is afgeschaft.
Wanneer een lener geen tijdige hypotheekbetaling doet, beoordeelt het hypotheekbedrijf normaal gesproken een boete en meldt kredietbureaus van de late betaling. Veel geldschieters proberen leners te huisvesten die achterop zijn geraakt op hun hypotheekbetalingen omdat het afschermingsproces kostbaar kan zijn. Collections agenten die door de bank worden gebruikt om contact op te nemen met de kredietnemer en de onbetaalde schuld te verzamelen. Kredietverstrekkers kunnen ervoor kiezen om te afschermen op kredietnemers die zich geen betalingen kunnen veroorloven, of de kredietnemer toestaan om een pre-for-for-toeclosure-verkoop te proberen.
Verkoop vóór de voorloping betreft leners die hun huizen niet kunnen verkopen omdat de marktprijs onder het verschuldigde saldo van de verschuldigde hypotheek is gedaald en zich nu niet langer kan veroorloven om hypotheekbetalingen te doen. De retentierechthouder stemt ermee in om de kredietnemer toe te staan het huis te verkopen voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek. Deze verkopen staan ook bekend als "short-sales", en zowel de lener als de retentierecht moeten een prijs overeenkomen met een koper voordat het huis kan worden verkocht. Kredietnemers die erin slagen om met succes een korte verkoop te onderhandelen, vermijden afscherming, maar als een deal niet kan worden bereikt, gaat de geldschieter normaal gesproken verder met het afschermingsproces.
Een retentierechtzoeker verzoekt de plaatselijke rechtbank om het huis af te sluiten. Een rechter beoordeelt de documenten met betrekking tot zowel de plaatsing van het retentierecht als het bewijs van de kredietgever dat de kredietnemer in gebreke is gebracht op de retentierechtverplichting. Leners hebben het recht om in beroep te gaan tegen een afscherming, maar generaalAls de geldschieter kan bewijzen dat de kredietnemer in gebreke is, staat de rechter de retentierechthouder toe om het huis af te sluiten. Een overdracht van akte wordt geregistreerd bij het gerechtsgebouw dat het huis overbrengt van de kredietnemer naar de retentierechthouder. Het uitsluitingsproces van de rechtbank eindigt met de retentierechthouder die het onroerend goed verkoopt en verhoogde middelen gebruikt om de schuld van de kredietnemer te regelen.
Het afschermingsproces kan kostbaar zijn voor de retentierecht in termen van juridische kosten. Sommige pandrechten die de veiling hebben afgeschermd huizen voor onder de marktprijs om onderhoudskosten op de lange termijn te voorkomen. Kredietverstrekkers die geen huizen veilen, ontvangen vaak hogere biedingen door huizen te verkopen met de hulp van noteringsagenten, maar agentkosten en belastingen putten de verkoopopbrengsten uit.