Wat is het afschermingsproces?
Het afschermingsproces is het juridische mechanisme waardoor een schuldeiser of pandhouder wettelijk de controle kan krijgen over een stuk eigendom van een schuldenaar die de voorwaarden van een hypotheek- of schuldovereenkomst niet heeft nageleefd. Verschillende staten en landen hebben wetten die bepalen hoe snel een retentierechthouder kan uitsluiten na een gemiste betaling. Een huiseigenaar verliest alle eigendomsrechten op een eigendom nadat de pandhouder dit heeft afgeschermd.
Wanneer een kredietnemer nalaat een tijdige hypotheek te betalen, beoordeelt de hypotheekmaatschappij normaal gesproken een boete en stelt de kredietbureaus in kennis van de late betaling. Veel geldschieters proberen tegemoet te komen aan kredietnemers die achterop zijn geraakt bij hun hypotheekbetalingen omdat het afschermingsproces duur kan zijn. Incassobureaus in dienst van de bank proberen contact op te nemen met de kredietnemer en de onbetaalde schuld te innen. Kredietverstrekkers kunnen ervoor kiezen om af te zien van kredietnemers die zich geen betalingen kunnen veroorloven, of om de lener toe te staan een poging tot afscherming te doen.
Voorafgaande verkoop houdt in dat leners hun huizen niet kunnen verkopen omdat de marktprijs onder het saldo van de verschuldigde hypotheek is gedaald en zich nu niet langer kan veroorloven om hypotheekbetalingen te doen. De pandhouder stemt ermee in om de lener de woning te laten verkopen voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek. Deze verkopen worden ook wel 'short-sales' genoemd en zowel de lener als de pandhouder moeten een prijs met een koper overeenkomen voordat de woning kan worden verkocht. Kredietnemers die erin slagen met succes te onderhandelen over een korte verkoop, vermijden marktafscherming, maar, als een deal niet kan worden bereikt, gaat de geldschieter normaal door met het afschermingsproces.
Een pandhouder verzoekt de lokale rechtbank om het huis af te schermen. Een rechter beoordeelt de documenten die betrekking hebben op zowel de plaatsing van het retentierecht als het bewijs van de kredietgever dat de lener niet aan het retentierecht heeft voldaan. Leners hebben het recht om in beroep te gaan tegen een afscherming, maar in het algemeen, als de geldschieter kan aantonen dat de kredietnemer in gebreke is, staat de rechter de pandhouder toe om de woning af te schermen. Een overdracht van akte wordt geregistreerd bij het gerechtsgebouw dat het huis van de lener overdraagt aan de pandhouder. Het proces van rechterlijke uitspraak afscherming eindigt met de retentierechthouder die het onroerend goed verkoopt en ingezamelde middelen gebruikt om de schuld van de kredietnemer af te wikkelen.
Het afschermingsproces kan kostbaar zijn voor de houder van het retentierecht in termen van gerechtskosten. Sommige pandrechthouders veilen afgeschermde huizen voor onder de marktprijs af om onderhoudskosten op lange termijn te voorkomen. Kredietverstrekkers die geen huizen veilen ontvangen vaak hogere biedingen door huizen te verkopen met behulp van beursagenten, maar makelaarskosten en belastingen maken de verkoopopbrengsten compleet.