Hvad er afskærmningsprocessen?
Afskærmningsprocessen er den juridiske mekanisme, gennem hvilken en kreditor eller en pantelejer lovligt kan få kontrol over et stykke ejendom fra en debitor, der har undladt at ære betingelserne i en realkreditlån eller gældsaftale. Forskellige stater og nationer har love på plads, der specificerer, hvor hurtigt en pantelejer kan afskærme efter en ubesvaret betaling. En boligejer mister alle ejerskabsrettigheder til en ejendom efter pantelejeren afskærmer på den.
Når en låntager ikke klarer at foretage en rettidig pantebetaling, vurderer realkreditselskabet normalt et straffegebyr og meddeler kreditbureauer om forsendelsen. Mange långivere forsøger at rumme låntagere, der er faldet bagud på deres pantebetalinger, fordi afskærmningsprocessen kan være dyr. Samlingsagenter, der er ansat af banken, forsøger at kontakte låntageren og opkræve den ubetalte gæld. Långivere kan vælge at enten afskærmes på låntagere, der ikke har råd til betalinger, eller tillader låntageren at forsøge et salg før udbredelse.
Salg af forudgående udbredelse involverer låntagere, der ikke er i stand til at sælge deres hjem, fordi markedsprisen er faldet under balancen i det skyldige prioritetslån, og nu har ikke længere råd til at foretage pantebetalinger. Lien -indehaveren accepterer at give låntageren mulighed for at sælge hjemmet for mindre end det skyldige beløb på pantelånet. Disse salg er også kendt som "kortsalg", og både låntager og pantelejer skal være enig i en pris med en køber, før hjemmet kan sælges. Låntagere, der formår at forhandle om et kort salg, undgå afskærmning, men hvis en aftale ikke kan nås, går långiveren normalt videre med afskærmningsprocessen.
En pantelejer andrager den lokale domstol for at afskærme i hjemmet. En dommer gennemgår dokumenterne, der vedrører både placeringen af pantelån og beviser fra långiveren, at låntageren har misligholdt panteledningen. Låntagere har ret til at appellere en afskærmning, men generelHvis långiveren kan bevise, at låntageren er i misligholdelse, tillader dommeren, at låneholderen udelukker hjemmet. En overførsel af gerning registreres ved retsbygningen, der overfører hjemmet fra låntageren til lienhaveren. Domstolens afgørelse af afskærmningsprocessen slutter med, at pantholderen sælger ejendommen og bruger indsamlede midler til at afvikle låntagers gæld.
afskærmningsprocessen kan være kostbar for pantholderen med hensyn til juridiske udgifter. Nogle pantelejernes auktionsafsluttede boliger til under markedsprisen for at undgå langsigtede vedligeholdelsesomkostninger. Långivere, der ikke auktionshuse, modtager ofte højere bud ved at sælge boliger med hjælp fra noteringsagenter, men agentgebyrer og skatter udtømmer salget.