Hvad er afskærmningsprocessen?
Afskærmningsprocessen er den juridiske mekanisme, gennem hvilken en kreditor eller pensionshaver lovligt kan få kontrol over et stykke ejendom fra en debitor, der har undladt at overholde betingelserne i et prioritets- eller gældsaftale. Forskellige stater og nationer har love, der specificerer, hvor hurtigt en pensionshaver kan udelukke efter en mistet betaling. En husejer mister alle ejendomsrettigheder til en ejendom, efter at pantelånsindehaveren har afskærmet den.
Når en låntager ikke foretager en rettidig pantebetaling, vurderer prioritetsselskabet normalt et sanktionsgebyr og underretter kreditbureauer om den sene betaling. Mange långivere forsøger at imødekomme låntagere, der er faldet bagefter på deres pantebetalinger, fordi afskærmningsprocessen kan være kostbar. Samlingsagenter ansat i banken forsøger at kontakte låntageren og inddrive den ubetalte gæld. Långivere kan vælge at enten afskærme låntagere, der ikke har råd til betalinger, eller tillade låntageren at forsøge et salg til forhåndsafskærmning.
Salg før afskærmning involverer låntagere, der ikke er i stand til at sælge deres hjem, fordi markedsprisen er faldet under saldoen på det skyldige pant, og nu ikke længere har råd til at foretage pantebetalinger. Rettighedshaveren accepterer at give låntageren mulighed for at sælge huset for mindre end det skyldige beløb på pantelånet. Dette salg er også kendt som "short-sales", og både låntager og panterettighedshaver skal aftale en pris med en køber, før huset kan sælges. Låntagere, der formår at forhandle et kort salg, undgår afskærmning, men hvis en aftale ikke kan nås, går långiveren normalt videre med afskærmningsprocessen.
En pensionshaver anmoder den lokale domstol om at afskærme hjemmet. En dommer gennemgår dokumenterne, der vedrører både placeringen af pantelånet og bevis fra långiveren for, at låntageren har misligholdt panteloven. Låntagere har ret til at appellere til en afskærmning, men generelt, hvis långiver kan bevise, at låntageren er i misligholdelse, giver dommeren tilladelse for pantelånsindehaveren at afskærme i hjemmet. Der overføres en overførsel af gerning ved retsbygningen, der overfører hjemmet fra låntageren til pantelånsindehaveren. Retsafgørelse afskærmningsprocessen ender med, at panteindehaveren sælger ejendommen og bruger indsamlede midler til at afvikle låntagers gæld.
Afskærmningsprocessen kan være kostbar for pensionshaveren med hensyn til advokatudgifter. Nogle pengeindehavere auktionerer afskærmede huse til under markedsprisen for at undgå langsigtede vedligeholdelsesomkostninger. Långivere, der ikke auktionerer huse, modtager ofte højere bud ved at sælge hjem ved hjælp af noteringsagenter, men agentgebyrer og skatter udtømmer salgsprovenuet.