Quel est le processus de forclusion?
Le processus de forclusion est le mécanisme juridique par lequel un créancier ou un titulaire de privilège peut légalement acquérir le contrôle d'un bien immobilier d'un débiteur qui n'a pas respecté les conditions d'un contrat de prêt ou de prêt. Différents États et nations ont des lois en place qui spécifient la rapidité avec laquelle un détenteur de privilège peut saisir un paiement après un paiement manqué. Un propriétaire perd tous les droits de propriété sur une propriété après que le détenteur du privilège lui ait interdit.
Lorsqu'un emprunteur ne parvient pas à effectuer un paiement hypothécaire en temps voulu, la société de prêt hypothécaire établit normalement une pénalité et en informe les bureaux de crédit du paiement tardif. De nombreux prêteurs essaient de satisfaire les emprunteurs qui ont pris du retard sur leurs paiements hypothécaires car le processus de forclusion peut être coûteux. Les agents de recouvrement employés par la banque tentent de contacter l'emprunteur et recouvrent la dette impayée. Les prêteurs peuvent choisir de saisir des emprunteurs qui ne peuvent pas payer, ou de permettre à l'emprunteur de tenter une vente préalable.
Les ventes préalables aux saisies concernent des emprunteurs qui sont incapables de vendre leur maison parce que le prix du marché est tombé en dessous du solde de l’emprunt hypothécaire et qui ne peuvent plus se permettre de faire des paiements hypothécaires. Le titulaire du privilège accepte d'autoriser l'emprunteur à vendre la maison à un prix inférieur au montant dû sur l'hypothèque. Ces ventes sont également appelées «ventes à découvert» et l'emprunteur et le titulaire du privilège doivent convenir d'un prix avec un acheteur avant que la maison puisse être vendue. Les emprunteurs qui parviennent à négocier avec succès une vente à découvert évitent la forclusion mais, si une transaction ne peut être conclue, le prêteur poursuit normalement le processus de forclusion.
Un détenteur de privilège demande au tribunal local de saisir la maison. Un juge examine les documents relatifs au placement du privilège et à la preuve du prêteur que l'emprunteur a manqué à l'obligation de privilège. Les emprunteurs ont le droit de faire appel d'une forclusion mais, en règle générale, si le prêteur peut prouver que l'emprunteur est en défaut, le juge autorise le détenteur du privilège à saisir la maison. Un transfert d'acte est enregistré au palais de justice qui transfère la maison de l'emprunteur au titulaire du privilège. Le processus de forclusion par décision de justice prend fin lorsque le détenteur du privilège vend la propriété et utilise les fonds réunis pour régler la dette de l'emprunteur.
Le processus de forclusion peut être coûteux pour le détenteur du privilège en termes de frais juridiques. Certains détenteurs de privilèges vendent aux enchères des maisons saisies à un prix inférieur au prix du marché afin d'éviter des coûts de maintenance à long terme. Les prêteurs qui ne vendent pas leurs maisons aux enchères reçoivent souvent des offres plus élevées en vendant des maisons avec l'aide d'agents inscripteurs, mais les honoraires et les taxes des agents épuisent le produit de la vente.