Co je proces uzavření trhu?

Proces uzavření trhu je právní mechanismus, pomocí kterého věřitel nebo držitel zástavního práva mohou legálně získat kontrolu nad majetkem od dlužníka, který nesplnil podmínky smlouvy o hypotéce nebo dluhu. Různé státy a země mají zákony, které určují, jak rychle může držitel zástavního práva vyloučit po zmeškané platbě. Majitel domu ztratí všechna vlastnická práva k nemovitosti poté, co na něj majitel zástavního práva zablokoval.

Pokud dlužník neprovede včasnou splátku hypotéky, hypoteční společnost obvykle vyměří sankční poplatek a oznámí úvěrovým úřadům pozdní platbu. Mnoho věřitelů se snaží ubytovat dlužníky, kteří zaostali v jejich splácení hypotéky, protože proces uzavření trhu může být nákladný. Agenti inkasa zaměstnaní bankou se pokoušejí kontaktovat dlužníka a inkasovat nezaplacený dluh. Věřitelé si mohou zvolit buď vyloučení dlužníků, kteří si nemohou dovolit platby, nebo umožnit dlužníkovi, aby se pokusil o předběžný prodej.

Prodej před uzavřením smlouvy zahrnuje dlužníky, kteří nejsou schopni prodat své domovy, protože tržní cena klesla pod zůstatek dlužné hypotéky a nyní si již nemohou dovolit provádět hypoteční splátky. Držitel zástavního práva souhlasí s tím, že umožní dlužníkovi prodat dům za méně než částku dlužnou na hypotéce. Tyto prodeje jsou známé také jako „krátký prodej“ a držitel dlužníka i zástavního práva se musí s kupujícím dohodnout na ceně, než bude možné dům prodat. Dlužníci, kterým se podaří úspěšně vyjednat krátký prodej, se vyhnou uzavření trhu, ale pokud nelze dosáhnout dohody, půjčovatel obvykle postupuje vpřed s procesem uzavření trhu.

Držitel zástavního práva žádá místní soud o uzavření domu. Soudce přezkoumává dokumenty týkající se jak umístění zástavního práva, tak důkazů od věřitele, že dlužník nesplnil zástavní právo. Dlužníci mají právo odvolat se na uzavření trhu, ale obecně, pokud věřitel může prokázat, že dlužník je v prodlení, soudce umožňuje držiteli zástavního práva vyloučit doma. Převod listiny se zaznamenává u soudní budovy, která převádí dům z vypůjčovatele na držitele zástavního práva. Proces soudního rozhodnutí o uzavření trhu končí tím, že držitel zástavního práva prodává nemovitost a používá získané prostředky k vypořádání dluhu dlužníka.

Proces uzavření trhu může být pro držitele zástavního práva nákladný, pokud jde o právní náklady. Někteří držitelé zástavních práv aukce vyhnali domy za nižší než tržní cenu, aby se vyhnuli dlouhodobým nákladům na údržbu. Věřitelé, kteří neukládají dražby, často dostávají vyšší nabídky prodejem domů za pomoci agentů kótovaných na burze, ale poplatky a daně z agentů vyčerpávají výtěžek z prodeje.