Qual è il processo di preclusione?
Il processo di preclusione è il meccanismo legale attraverso il quale un creditore o detentore di pegno può ottenere legalmente il controllo di un immobile da un debitore che non ha rispettato i termini di un contratto di mutuo o debito. Diversi stati e nazioni hanno leggi in vigore che specificano la velocità con cui un detentore del pegno può precludere dopo un mancato pagamento. Un proprietario di abitazione perde tutti i diritti di proprietà di una proprietà dopo che il detentore del pegno li preclude.
Quando un mutuatario non riesce a effettuare un pagamento ipotecario tempestivo, la società ipotecaria normalmente valuta una penalità e notifica agli uffici di credito il pagamento tardivo. Molti istituti di credito cercano di accogliere i mutuatari che sono rimasti indietro sui pagamenti dei mutui perché il processo di preclusione può essere costoso. Gli agenti di riscossione impiegati dalla banca tentano di contattare il mutuatario e di riscuotere il debito non pagato. I finanziatori possono scegliere di precludere i mutuatari che non possono permettersi i pagamenti o consentire al mutuatario di tentare una vendita di preclusione.
Le vendite di pre-preclusione coinvolgono i mutuatari che non sono in grado di vendere le loro case perché il prezzo di mercato è sceso al di sotto del saldo del mutuo dovuto e ora non possono più permettersi di effettuare pagamenti di mutui. Il titolare del privilegio si impegna a consentire al mutuatario di vendere la casa per un importo inferiore all'importo dovuto sul mutuo. Queste vendite sono anche note come "vendite allo scoperto" e sia il mutuatario che il detentore del pegno devono concordare un prezzo con un acquirente prima che la casa possa essere venduta. I mutuatari che riescono a negoziare con successo una vendita allo scoperto evitano la preclusione ma, se un accordo non può essere raggiunto, il prestatore normalmente procede con il processo di preclusione.
Un detentore del privilegio chiede al tribunale locale di precludere la casa. Un giudice esamina i documenti relativi sia al collocamento del vincolo sia alle prove da parte del creditore che il debitore è inadempiente sull'obbligo di vincolo. I mutuatari hanno il diritto di presentare ricorso contro una preclusione, ma in generale, se il prestatore può dimostrare che il mutuatario è inadempiente, il giudice consente al detentore del pegno di precludere in casa. Un trasferimento di atto viene registrato presso il tribunale che trasferisce la casa dal mutuatario al titolare del privilegio. Il processo di preclusione del tribunale si conclude con il detentore di pegno che vende la proprietà e utilizza fondi raccolti per saldare il debito del debitore.
Il processo di preclusione può essere costoso per il detentore del pegno in termini di spese legali. Alcuni detentori di pegno vendono case precluse a un prezzo inferiore al mercato per evitare costi di manutenzione a lungo termine. I finanziatori che non mettono all'asta le case ricevono spesso offerte più elevate vendendo case con l'assistenza di agenti di quotazione, ma le commissioni e le tasse degli agenti riducono i proventi della vendita.