Hva er avskedigelsesprosessen?

Forhindringsprosessen er den juridiske mekanismen som en kreditor eller panteholder lovlig kan få kontroll over et stykke eiendom fra en skyldner som ikke har overholdt vilkårene i et pantelån eller en gjeldsavtale. Ulike stater og nasjoner har lover på plass som spesifiserer hvor raskt en panterett kan utelukke etter en glipp av betaling. En huseier mister alle eierrettigheter til en eiendom etter at panterett innehaver avgir det.

Når en låntaker ikke klarer å foreta en betimelig pantebetaling, vurderer kredittforetaket normalt et straffegebyr og varsler kredittbyråene om sen betaling. Mange långivere prøver å imøtekomme låntakere som har falt bak på sine pantebetalinger fordi avskedigelsesprosessen kan være kostbar. Innkrevingsagenter ansatt i banken forsøker å kontakte låntaker og samle inn den ubetalte gjelden. Långivere kan velge å enten utelukke låntakere som ikke har råd til utbetalinger, eller la låntageren prøve et salg for forhindring.

Salg før forhindring involverer låntakere som ikke er i stand til å selge boligene sine fordi markedsprisen har falt under saldoen på det skyldige pantelånet, og nå ikke lenger har råd til å foreta pantebetalinger. Kausjonshaveren samtykker i at tillater låntager å selge boligen for mindre enn det skyldige beløpet på pantelånet. Dette salget er også kjent som "short-sales", og både låntaker og panteeier må avtale en pris med en kjøper før hjemmet kan selges. Låntakere som klarer å forhandle frem et kort salg unngår avskedigelse, men hvis en avtale ikke kan oppnås, går långiveren normalt videre med avskedigelsesprosessen.

En rettighetshaver begjærer den lokale domstolen til å utelukke hjemmet. En dommer gjennomgår dokumentene som gjelder både plassering av pantelån og bevis fra utlåner for at låntaker har misligholdt panteloven. Låntakere har rett til å anke en tvangsveksling, men generelt, hvis utlåner kan bevise at låntaker er i mislighold, gir dommeren tillatelse for panterettighetshaver å utelukke hjemmet. Det blir registrert en overføring av skjøte ved tinghuset som overfører boligen fra låntaker til panterett. Avgjørelsen om rettsavgjørelse avslutter med at panteholderen selger eiendommen og bruker innsamlede midler til å gjøre opp låntagers gjeld.

Tvangsavviklingsprosessen kan være kostbar for panterettighetshaveren når det gjelder advokatutgifter. Noen panteholdere auksjonerer utestengte hjem for under markedspris for å unngå langsiktige vedlikeholdskostnader. Långivere som ikke auksjonerer hjem, mottar ofte høyere bud ved å selge hjem ved hjelp av noteringsagenter, men agenthonorar og skatt tapper salgsinntektene.