Jaki jest proces wykluczenia?

Proces wykluczenia jest mechanizmem prawnym, za pomocą którego wierzyciel lub posiadacz zastawu może prawnie przejąć kontrolę nad kawałkiem nieruchomości od dłużnika, który nie uhonorował warunków umowy hipotecznej lub długu. Różne stany i narody mają prawa, które określają, w jaki sposób posiadacz zastawu może wykluczyć po nieudanej płatności. Właściciel domu traci wszystkie prawa własnościowe wobec nieruchomości po tym, jak posiadacz zastawu się na niej wykluczy.

Gdy pożyczkobiorca nie dokonuje terminowej płatności hipotecznej, firma hipoteczna zwykle ocenia opłatę karną i powiadamia biurę kredytową o opóźnieniu. Wielu pożyczkodawców stara się pomieścić pożyczkobiorców, którzy pozostali w tyle za swoimi spłatami kredytu hipotecznego, ponieważ proces wykluczenia może być kosztowny. Agenci Collections zatrudnieni przez bank próbują skontaktować się z pożyczkobiorcą i zebrać niezapłacony dług. Pożyczkodawcy mogą zdecydować się na wykluczenie pożyczkobiorców, którzy nie mogą sobie pozwolić na płatności, lub pozwolić pożyczkobiorcy na próbę sprzedaży przedrekutlowej.

Sprzedaż przed skromnością obejmuje pożyczkobiorców, którzy nie są w stanie sprzedać swoich domów, ponieważ cena rynkowa spadła poniżej salda należnego kredytu hipotecznego, a teraz nie może sobie pozwolić na dokonywanie spłaty kredytu hipotecznego. Posiadacz zastawu zgadza się zezwolić pożyczkobiorcy na sprzedaż domu za mniej niż kwota należna na kredyt hipoteczny. Sprzedaż te jest również znana jako „krótka sprzedaż”, a zarówno pożyczkobiorca, jak i posiadacz zastawu muszą uzgodnić cenę z kupującym przed sprzedażą domu. Kredytobiorcy, którym udało się z powodzeniem negocjować krótką sprzedaż, unikną wykluczenia, ale jeśli nie można osiągnąć umowy, pożyczkodawca zwykle porusza się z procesem wykluczenia.

Posiadacz zastawu próś lokalny sąd o wykluczenie w domu. Sędzia dokonuje przeglądu dokumentów związanych zarówno z umieszczeniem zastawu, jak i dowodów pożyczkodawcy, że pożyczkobiorca nie wywiązał się z obowiązku zastawu. Kredytobiorcy mają prawo odwołać się od wykluczenia, ale ogólnieLy, jeśli pożyczkodawca może udowodnić, że pożyczkobiorca jest domyślny, sędzia zezwala posiadaczowi zastawu na wykluczenie w domu. Przeniesienie czynów jest rejestrowane w sądzie, który przenosi dom od pożyczkobiorcy do posiadacza zastawu. Proces wykluczenia przez sąd kończy się, gdy posiadacz zastawu sprzedaje nieruchomość i wykorzystuje zebrane fundusze na rozstrzygnięcie długu pożyczkobiorcy.

Proces wykluczenia może być kosztowny dla posiadacza zastawu pod względem wydatków prawnych. Niektórzy posiadacze zastawów aukcja wykluczona domy poniżej ceny rynkowej, aby uniknąć długoterminowych kosztów utrzymania. Pożyczkodawcy, którzy nie domy aukcji często otrzymują wyższe oferty, sprzedając domy z pomocą agentów aukcyjnych, ale opłaty agentowe i podatki wyczerpują wpływy ze sprzedaży.