Co to jest proces wykluczenia?

Procedura przejęcia jest prawnym mechanizmem, za pomocą którego wierzyciel lub zastawnik może legalnie uzyskać kontrolę nad nieruchomością od dłużnika, który nie dotrzymał warunków umowy o kredyt hipoteczny lub dług. W różnych stanach i narodach obowiązują przepisy określające, jak szybko posiadacz zastawu może zamknąć konto po nieudanej płatności. Właściciel domu traci wszelkie prawa własności nieruchomości po tym, jak właściciel zastawu ją przejmie.

Gdy kredytobiorca nie dokonuje terminowej spłaty kredytu hipotecznego, firma hipoteczna zwykle ocenia opłatę karną i powiadamia biura kredytowe o opóźnionej spłacie. Wielu kredytodawców stara się pomieścić kredytobiorców, którzy zalegają ze spłatą kredytu hipotecznego, ponieważ proces egzekucji może być kosztowny. Agenci windykacyjni zatrudnieni przez bank próbują skontaktować się z pożyczkobiorcą i odzyskać niespłacony dług. Kredytodawcy mogą zdecydować się na zamknięcie dostępu do pożyczkobiorców, którzy nie mogą sobie pozwolić na płatności, lub zezwolić pożyczkobiorcy na dokonanie sprzedaży przed zamknięciem dostępu do rynku.

Sprzedaż poprzedzająca zamknięcie obejmuje kredytobiorców, którzy nie są w stanie sprzedać swoich domów, ponieważ cena rynkowa spadła poniżej salda należnego kredytu hipotecznego, a teraz nie stać ich na spłatę kredytu hipotecznego. Zastawnik zgadza się zezwolić pożyczkobiorcy na sprzedaż domu za kwotę niższą niż kwota kredytu hipotecznego. Sprzedaż ta znana jest również jako „krótka wyprzedaż”, a zarówno pożyczkobiorca, jak i posiadacz zastawu muszą uzgodnić cenę z nabywcą przed sprzedażą domu. Pożyczkobiorcy, którym uda się wynegocjować krótką sprzedaż, unikają wykluczenia, ale jeżeli nie można osiągnąć porozumienia, pożyczkodawca zwykle postępuje zgodnie z procesem wykluczenia.

Posiadacz zastawu wnosi do lokalnego sądu o zamknięcie domu. Sędzia sprawdza dokumenty dotyczące zarówno ustanowienia zastawu, jak i dowody od pożyczkodawcy, że pożyczkobiorca nie wywiązał się ze zobowiązania dotyczącego zastawu. Pożyczkobiorcy mają prawo odwołać się od wykluczenia, ale ogólnie, jeśli pożyczkodawca może udowodnić, że kredytobiorca nie wywiązał się ze zobowiązania, sędzia zezwala posiadaczowi zastawu na zamknięcie domu. Przeniesienie czynu jest rejestrowane w sądzie, który przenosi dom z pożyczkobiorcy do posiadacza zastawu. Postępowanie sądowe w sprawie egzekucji kończy się wraz ze sprzedażą nieruchomości przez zastawnika i wykorzystaniem zebranych środków na spłatę zadłużenia pożyczkobiorcy.

Proces wykluczenia może być kosztowny dla posiadacza zastawu pod względem kosztów prawnych. Niektórzy posiadacze zastawów dokonali licytacji domów za cenę poniżej ceny rynkowej, aby uniknąć długoterminowych kosztów utrzymania. Kredytodawcy, którzy nie sprzedają domów na aukcji, często otrzymują wyższe oferty, sprzedając domy z pomocą agentów aukcyjnych, ale opłaty agencyjne i podatki wyczerpują przychody ze sprzedaży.