Wat is een vastgoedbel?
Een onroerendgoedzeepbel doet zich voor wanneer onroerendgoedprijzen snel stijgen in korte tijd. Inflatie en lonen houden vaak geen gelijke tred met de stijgende vastgoedprijzen, waardoor de prijsstijgingen uiteindelijk onhoudbaar worden. De directe negatieve effecten van een onroerendgoedzeepbel zijn onder meer verhoogde executies en de indirecte effecten kunnen hogere werkloosheidspercentages zijn.
De prijzen van huizen, zoals alle verhandelbare grondstoffen, worden gedeeltelijk bepaald door vraag en aanbod. Wanneer er meer kopers zijn dan huizen te koop, leidt concurrentie tussen kopers tot een stijging van de onroerendgoedprijzen. Veel kopers betalen bewust buitensporige prijzen voor onroerend goed in de overtuiging dat hoe langer ze wachten om te kopen, hoe meer prijzen zullen stijgen. De wens van kopers om deel te nemen aan de onroerendgoedmarkt voordat huizen onbetaalbaar worden, is een belangrijke drijfveer achter de typische vastgoedzeepbel.
Fiscaal beleid gericht op het stimuleren van bedrijfsuitgaven kan een vastgoedzeepbel veroorzaken of verergeren. Centrale banken verlagen vaak de rentetarieven zodat lenen goedkoper wordt voor bedrijven, en deze kostenbesparing maakt het voor bedrijven gemakkelijker om uit te breiden en nieuwe werknemers aan te nemen. Naarmate bedrijven groeien, kunnen meer mensen het zich veroorloven om huizen te kopen, waardoor de vraag naar woningen toeneemt. Bouwbedrijven kunnen niet altijd snel genoeg nieuwe huizen bouwen om aan deze vraag te voldoen. Bijgevolg doet zich een vastgoedbel voor.
Wanneer huizen onbetaalbaar worden, zijn grote aantallen mensen niet in staat om huizen te betalen, waardoor het aanbod van huizen zwaarder weegt dan de vraag. Bestaande eigenaren van onroerend goed worden gedwongen hun huizen te verkopen voor prijzen die onder de marktprijs liggen, omdat ze anders geen kopers kunnen aantrekken. Naarmate steeds meer huiseigenaren hun huizen verkopen voor lagere en lagere prijzen, komt er een einde aan de onroerendgoedzeepbel. Mensen die vóór het einde van de zeepbel huizen hebben gekocht, hebben hypothecaire tegoeden die de waarde van hun eigendom overschrijden. Zulke mensen kunnen hun huizen niet verkopen tenzij ze voldoende spaargeld hebben om de overtollige schulden te dekken.
Mensen die het zich niet kunnen veroorloven hun hypotheek af te lossen voordat ze hun huizen verkopen, gaan vaak failliet. Hoge aantallen faillissementen zorgen ervoor dat de prijzen van onroerend goed nog verder dalen. Beleggers verliezen geld vanwege de dalende prijzen van effecten die gebonden zijn aan hypotheken en onroerend goed. Bijgevolg hebben investeerders minder geld te besteden, wat betekent dat bedrijfswinsten dalen en bedrijven kosten gaan besparen door werknemers te ontslaan. De huizenprijzen dalen uiteindelijk zo laag dat kopers zich terugtrekken in de markt op zoek naar deals, en naarmate meer mensen weer onroerend goed beginnen te kopen, begint zich een nieuwe onroerend goedzeepbel te vormen.