Vad är en fastighetsbubbla?
En fastighetsbubbla uppstår när fastighetspriserna stiger snabbt inom kort tid. Inflation och löner klarar ofta inte i takt med de stigande fastighetspriserna, vilket innebär att prisökningarna så småningom blir ohållbara. De direkta negativa effekterna av en fastighetsbubbla inkluderar ökade avskärmningar och de indirekta effekterna kan inkludera högre arbetslöshet.
Husens priser, liksom alla försäljningsbara varor, drivs delvis av utbud och efterfrågan. När det finns fler köpare än bostäder till salu, leder konkurrensen mellan köpare till en ökning av fastighetspriserna. Många köpare betalar medvetet överdrivna priser för fastigheter i tron att ju längre de väntar på att köpa, desto fler priser kommer att stiga. Köparens önskan att delta i fastighetsmarknaden innan hus blir oöverkomligt dyra är en viktig drivkraft bakom den typiska fastighetsbubblan.
Finanspolitiken som syftar till att stimulera företagens utgifter kan ha effekt att skapa eller förvärra en fastighetsbubbla. Centralbanker sänker ofta räntorna så att upplåningen blir billigare för företag, och denna kostnadsbesparing gör det lättare för företag att expandera och anställa nya anställda. När företagen expanderar har fler människor råd att köpa hus, och det orsakar en ökad efterfrågan på bostäder. Byggföretag kan inte alltid bygga tillräckligt med nya hus snabbt nog för att möta denna efterfrågan. Följaktligen inträffar en fastighetsbubbla.
När hus blir oöverkomligt dyra har ett stort antal människor inte råd med bostäder, och som ett resultat överväger utbudet av bostäder efterfrågan. Befintliga fastighetsägare tvingas sälja sina hus till lägre priser eftersom de annars inte kan locka köpare. Eftersom allt fler husägare säljer sina hem till lägre och lägre priser kommer fastighetsbubblan att ta slut. Människor som köpte bostäder före bubblans slut har inteckningssaldot som överstiger deras fastighetsvärde. Sådana människor kan inte sälja sina hem om de inte har tillräckligt med besparingar för att täcka överskuldsskulden.
Människor som inte har råd att betala ner sina inteckningar innan de säljer sina hem hamnar ofta i avskärmning. Höga antal avskärmningar leder till att fastighetspriserna sjunker ytterligare. Investerare förlorar pengar på grund av de fallande priserna på värdepapper som är bundna till inteckningar och fastigheter. Följaktligen har investerare mindre pengar att spendera, vilket innebär att företagsvinster sjunker och företag börjar sänka kostnaderna genom att säga upp anställda. Bostadspriserna faller så småningom så låga att köpare dras tillbaka till marknaden och letar efter erbjudanden, och när fler börjar köpa fastigheter igen, börjar en ny fastighetsbubbla bildas.