Wat is een kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid?
Een kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid is een juridische kennisgeving van een onroerendgoedeigenaar die het publiek informeert dat zij geen wettelijke verantwoordelijkheid neemt voor aansprakelijkheden in verband met een verbeteringsproject dat zij niet heeft besteld of waarop zij toezicht houdt. Het klassieke voorbeeld van een situatie waarin een verhuurder mogelijk een kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid nodig heeft, is wanneer een huurder verbeteringen van een woning bestelt. Als de huurder niet voor het werk betaalt, kan de aannemer een retentierecht op het onroerend goed plaatsen en de verhuurder dwingen te betalen, tenzij hij op de juiste manier juridische kennisgevingen heeft ingediend om duidelijk te maken dat hij geen wettelijke aansprakelijkheid draagt voor het project.
Er zijn specifieke procedures die moeten worden gevolgd met een kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid. De verhuurder moet de kennisgeving op het terrein plaatsen, zodat de werknemers op de hoogte zijn. Hij moet het ook indienen bij de griffier of recorder die verantwoordelijk is voor het beheer van eigendomsrechten en aanverwante onderwerpen. In sommige regio's moet de kennisgeving ook worden gepubliceerd in een krant, in het gedeelte met juridische kennisgeving. Het document moet binnen een specifiek tijdsbestek worden ingediend en moet nauwkeurig en volledig zijn.
Als de verhuurder daadwerkelijk bij het project betrokken is, is de kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid mogelijk niet van toepassing. Verhuurders die deelnemen aan de projectontwerpen kunnen bijvoorbeeld als betrokken worden beschouwd. Als de huurder het grootste deel van de verbeteringen bestelt en controleert, maar niet betaalt, kan de verhuurder wettelijk aansprakelijk worden gesteld voor de kosten. Verhuurders die zich hierover zorgen maken, moeten contact opnemen met een advocaat om informatie te krijgen over hun wettelijke aansprakelijkheid voor verbeteringen van de huurder.
Verhuurders die toezicht willen houden op verbeteringen, kunnen ervoor kiezen om deze persoonlijk aan te gaan en kunnen een overeenkomst met de huurder sluiten waarbij de huurder een deel van de kosten betaalt via verhoogde huur. Eigenaars van onroerend goed kunnen er ook voor kiezen om aanvragen van huurders om wijzigingen aan te brengen in een woning te weigeren of het gebruik van een woning te beperken, zodat verbeteringen niet nodig zijn. Dit is niet van toepassing op gezondheids- en veiligheidssituaties; als een huis bijvoorbeeld een nieuw septisch systeem nodig heeft, moet de verhuurder dit vervangen. Als ze dat niet doet, kan de huurder dit doen en de verhuurder in rekening brengen.
De kennisgeving van niet-verantwoordelijkheid dient als een kennisgeving aan aannemers en andere werknemers dat als ze niet worden betaald voor het project, alle incassovorderingen moeten worden uitgevoerd tegen de huurder. Dit kan hen financieel in gevaar brengen, omdat de huurder mogelijk niet genoeg geld heeft om de kosten te dekken, en mogelijk geen activa heeft waarop crediteuren pandrechten kunnen plaatsen. In deze situaties kan een aannemer eisen dat fondsen in escrow worden geplaatst om de kosten van het project te dekken in geval van een probleem.