Wat is een luchtlening?
Een luchtlening is een strategie waarbij een onroerend goed of hypotheekmakelaar doet alsof een bepaald stuk denkbeeldig onroerend goed bestaat en dat er ook een denkbeeldige koper is die geïnteresseerd is in het kopen van dat onroerend goed. De makelaar benadert vervolgens een geldschieter en onderhandelt over de best mogelijke deal voor deze denkbeeldige lener, waardoor het mogelijk is om winst te maken met de daaropvolgende leningstransactie. Zodra de winst is gewaarborgd, wordt de lening door de niet-bestaande kredietnemer in gebreke gesteld, waardoor de kredietgever geen eigendom meer heeft om een deel van het verlies te grijpen en terug te verdienen.
Het samenstellen van een typisch luchtleningplan kost veel moeite. De makelaar moet een netwerk van referenties en contacten opzetten die helpen bij het verifiëren van de gegevens die zijn verstrekt in de leningsaanvraag van de denkbeeldige lener. Dit betekent het gebruik van telecommunicatie-opties die het de kredietgever mogelijk maken de werkgever van de kredietnemer te bellen, het huidige thuisadres van de kredietnemer te verifiëren en zelfs de kredietgeschiedenis van de aanvrager te verifiëren. Tegelijkertijd moeten telefoon-, internet- en zelfs mailboxaccounts worden ingesteld die het mogelijk maken te verifiëren dat de denkbeeldige eigenschap bestaat en dat de waarde is geverifieerd door een taxateur. Zodra alles is geverifieerd en alles in orde lijkt te zijn, wordt de luchtlening goedgekeurd.
Als een regeling voor luchtleningen succesvol is, fungeert de makelaar als intermediair tussen de kredietgever en de denkbeeldige koper, die vaak de middelen van de lening ontvangt en de middelen verstopt op een niet-traceerbare bankrekening of de fondsen omzet in een ander type activum. Binnen enkele maanden is de hypothecaire lening op het denkbeeldige eigendom in gebreke en begint de kredietgever met het incasseren of afschermen. Op dat moment wordt duidelijk dat de lener niet bestaat en dat het onroerend goed nooit echt was. Meestal opereerde de hypotheekmakelaar ook onder een veronderstelde naam en is deze nu uiterst moeilijk te vinden. Uiteindelijk blijft de geldschieter geen onroerend goed over om af te sluiten, en geen vooruitzichten om ooit het verlies te verhalen.
De luchtlening is slechts een van de verschillende soorten veel voorkomende fraude die kan optreden bij onroerend goed deals. Een ander gebruikelijk model is om de identiteit van een echte persoon te stelen om onroerendgoedtransacties te doen, een situatie die uiteindelijk hoofdpijn veroorzaakt voor zowel het slachtoffer van de identiteitsdiefstal als de geldschieters. Een andere frauduleuze strategie is om de taxaties van onroerend goed op te blazen onder het mom van plannen om het onroerend goed te kopen en verbeteringen aan te brengen voordat het met winst wordt verkocht. Hoewel deze aanpak veel lijkt op een legitieme flipping-strategie, wordt het onroerend goed in feite nooit gekocht en verdwijnt de ontvanger van de lening normaal gesproken spoorloos.