Was ist ein Index-Leasing?
Ein Index-Leasingvertrag bindet einen Mietpreis an einen allgemein anerkannten Preisindex, der Änderungen der Lebenshaltungskosten widerspiegelt. Dies ermöglicht es den Vermietern, die Mieten im Zusammenhang mit Veränderungen in der Wirtschaft zu erhöhen, wenn der Mietvertrag neu bewertet wird, was in der Regel einmal im Jahr der Fall ist. Im Gegensatz dazu sieht ein Step-Lease vor, dass die Lebenshaltungskosten in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden, unabhängig davon, welche Lebenshaltungskosten zu diesem Zeitpunkt anfallen.
Der Vertrag für ein Index-Leasing gibt an, welcher Index verwendet werden soll, um Verwechslungen zu vermeiden. Der Verbraucherpreisindex (VPI) ist eine gängige Wahl, da er widerspiegelt, was Verbraucher tatsächlich für Waren und Dienstleistungen in der Wirtschaft bezahlen. Abhängig davon, ob es sich bei einem Mietvertrag um einen Wohn- oder einen Gewerbemietvertrag handelt, können auch andere Indizes berücksichtigt werden. Eine von Dritten entwickelte und gemeldete Metrik wird bevorzugt, um Vorwürfe der Voreingenommenheit zu vermeiden. Weder Mieter noch Vermieter können sich gegenseitig z. B. den Versuch vorwerfen, den VPI zu ändern.
In der Regel enthält der Mietvertrag auch eine Klausel zur Begrenzung von Mietsteigerungen. So kann beispielsweise festgelegt werden, dass die Miete nicht um mehr als 6% steigen darf, auch wenn der VPI in einem Jahr um mehr als das erhöht wird. Dieser Teil des Vertrags kann zur Einhaltung von Gesetzen zur Begrenzung von Mieterhöhungen oder im Interesse der Fairness aufgenommen werden.
Eine Mieterhöhung um 10% wäre zum Beispiel schwer zu ertragen, wenn dies nicht zu erwarten wäre, während die Mieter eine Steigerung von bis zu 6% einplanen könnten. Möglicherweise wird auch ein unteres Stockwerk in den Index-Mietvertrag aufgenommen, in dem eine Mietpreiserhöhung von mindestens 2% vorgeschrieben ist, die den Mietern eine Bandbreite bietet, die sie bei der Schätzung der Mietkosten im kommenden Jahr berücksichtigen müssen. Wer weiß, dass sich die Miete je nach Leistung des VPI um 2% bis 6% erhöht, kann entsprechend planen.
Wenn der CPI negativ ist, fällt ein Index-Lease normalerweise nicht ab. Der Vertrag kann vorsehen, dass er nur für Erhöhungen gilt. Drastische wirtschaftliche Bedingungen könnten eine Neuverhandlung des Mietvertrags verdienen, bei der der Mieter um eine Gesamtkürzung bittet. Dies kann an ein neues Indexleasing gebunden werden. Jemand, der beispielsweise 10.000 US-Dollar (USD) zahlt, könnte einen neuen Mietvertrag für 9.000 USD pro Monat beantragen. Etablierte Mieter mit einer guten Bilanz können in einer starken Position sein, um mit Vermietern zu verhandeln, wenn sie Bedenken hinsichtlich hoher Mietverträge in einem schwachen Markt haben.