¿Cómo llevo a cabo un análisis del mercado hipotecario?
Se realiza un análisis del mercado hipotecario buscando cambios en varios indicadores clave. Esos indicadores incluyen tasas de interés sobre hipotecas fijas a largo plazo, ventas de casas nuevas, inventario de mercado existente, precios de casas y tipos de actividades de financiamiento hipotecario. Una mayor cantidad de hipotecas para nuevas compras versus refinanciaciones de préstamos existentes puede ser indicativa de un mercado más fuerte. Otro indicador común utilizado en un análisis del mercado hipotecario es el monto de la deuda pendiente de préstamo.
Al igual que otras formas de investigación de mercado, un análisis del mercado hipotecario se basa en datos numéricos para pintar una imagen de las tendencias y sucesos agregados. Si bien un cambio en un indicador clave puede presagiar un período de disminución o crecimiento, generalmente refleja una respuesta del mercado a corto plazo a un factor externo. Por ejemplo, el número de hipotecas de refinanciamiento puede aumentar temporalmente en respuesta a una fuerte disminución en las tasas de interés. Este cambio puede no ser el resultado de un debilitamiento del mercado, ya que también podría estar relacionado con los deseos de los inversores de liberar el flujo de efectivo para realizar compras adicionales de bienes raíces.
La cantidad de ventas de viviendas nuevas versus la actividad de ventas en viviendas existentes es otro factor a examinar en un análisis del mercado hipotecario. Una mayor cantidad de ventas de casas nuevas puede indicar un aumento en la actividad de construcción debido a la afluencia de nuevos compradores. En otras palabras, el crecimiento y la actividad del mercado se atribuyen a los compradores de vivienda por primera vez, las vacaciones o la compra de una segunda vivienda. Esto puede indicar una expansión ya que los compradores de viviendas tienen ingresos adecuados para mantener múltiples hipotecas o gastos de vivienda y no tienen que depender de la liquidación de los activos inmobiliarios actuales.
Un aumento en las ventas de viviendas existentes podría deberse a una alta tasa de ejecuciones hipotecarias o la necesidad de que los propietarios se deshagan de las obligaciones hipotecarias. Esto se puede ver en tiempos de debilidad económica, ya que el generador de ingresos promedio pierde ingresos disponibles debido a la pérdida del empleo, la pérdida de ingresos o las altas tasas de inflación. Una cantidad desproporcionada de ventas de viviendas existentes en relación con el nuevo inventario también puede deberse a una gran cantidad de demanda en relación con la oferta de nuevas construcciones.
Los niveles de inventario de mercado pueden usarse en un análisis del mercado hipotecario para determinar si el mercado está orientado hacia el comprador o el vendedor. La presencia de grandes cantidades de inventario antiguo generalmente refleja un mercado orientado al comprador, donde la oferta es mayor que la demanda. Esto puede ocurrir debido a errores de cálculo de la demanda de los constructores de viviendas en una ubicación geográfica, una economía débil o grandes cantidades de actividad de venta. Del mismo modo, una gran cantidad de deuda hipotecaria pendiente puede indicar una actividad de compra saludable, la incapacidad promedio del propietario de pagar su obligación mensual o una gran dependencia del financiamiento bancario para poder pagar una casa.