Jak provedu analýzu hypotečního trhu?
Analýza hypotečního trhu se provádí hledáním změn v několika klíčových ukazatelích. Mezi tyto ukazatele patří úrokové sazby na dlouhodobé fixní hypotéky, nové prodeje domů, stávající tržní zásoby, ceny nemovitostí a typy financování hypotéky. Větší množství hypoték na nové nákupy versus upřesnění stávajících půjček může svědčit o silnějším trhu. Dalším běžným ukazatelem používaným při analýze hypotečního trhu je výše nesplaceného úvěrového dluhu.
Stejně jako jiné formy průzkumu trhu, analýza hypotečního trhu závisí na numerických datech, aby vykreslila obrázek souhrnných trendů a výskytů. Zatímco změna jednoho klíčového ukazatele může naznačovat období poklesu nebo růstu, obvykle odráží krátkodobou reakci trhu na vnější faktor. Například počet refinančních hypoték se může dočasně zvýšit v reakci na prudké snížení úrokových sazeb. Tato změna nemusí být výsledkem oslabujícího se trhu, protože by to mohlo souviset také s přáním investorů uvolnit peněžní tok za účelem dalších nákupů nemovitostí.
Výše prodeje nových domů versus prodejní aktivita na stávajících domech je dalším faktorem, který je třeba zkoumat při analýze hypotečního trhu. Vyšší objem prodeje nových domů může znamenat nárůst stavební činnosti v důsledku přílivu nových kupujících. Jinými slovy, růst a aktivita trhu jsou přičítány nákupům domů, dovolenkám nebo nákupům domů. To může naznačovat expanzi, protože kupující domů mají dostatečný příjem k udržení více hypoték nebo výdajů na bydlení a nemusí se spoléhat na likvidaci současných nemovitostí.
Nárůst stávajícího prodeje domů může být způsoben vysokou mírou uzavření trhu nebo potřebou majitelů domů zbavit se hypotečních závazků. To se může projevit v dobách ekonomické slabosti, protože průměrný výdělečný příjem ztrácí disponibilní příjem v důsledku ztráty zaměstnání, ztráty příjmů nebo vysoké míry inflace. Nepřiměřené množství existujícího prodeje domů ve vztahu k novým zásobám může být také způsobeno vysokým množstvím poptávky v souvislosti s nabídkou nové výstavby.
Úrovně tržních zásob lze v analýze hypotečního trhu použít k určení, zda je trh orientován na kupujícího nebo prodávajícího. Přítomnost vysokého množství starých zásob obvykle odráží trh orientovaný na kupce, kde je nabídka vyšší než poptávka. K tomu může dojít v důsledku nesprávného výpočtu domácích stavitelů na geografickém místě, slabé ekonomice nebo velkého množství prodejní aktivity. Stejně tak vysoká částka nesplaceného hypotečního úvěru může znamenat zdravou nákupní aktivitu, průměrnou neschopnost majitele domu splácet jeho měsíční závazek nebo silnou závislost na financování ze strany banky, aby si mohl dům koupit.