Hvordan foretager jeg en realkreditmarkedsanalyse?
En realkreditmarkedsanalyse udføres ved at se efter ændringer i flere nøgleindikatorer. Disse indikatorer inkluderer renter på langfristede faste prioritetslån, salg af nye boliger, eksisterende markedslager, boligpriser og typer af prioritetsfinansieringsaktiviteter. Et større beløb på prioritetslån til nye køb mod refinansiering af eksisterende lån kan være tegn på et stærkere marked. En anden almindelig indikator, der bruges i en realkreditmarkedsanalyse, er mængden af udestående lånegæld.
Som andre former for markedsundersøgelser er en realkreditmarkedsanalyse afhængig af numeriske data for at tegne et billede af samlede tendenser og forekomster. Selv om en ændring i en nøgleindikator kan skygge for en periode med tilbagegang eller vækst, afspejler den normalt et kortsigtet markedssvar på en ekstern faktor. For eksempel kan antallet af refinansiere prioritetslån midlertidigt stige som svar på et kraftigt fald i rentesatserne. Denne ændring er muligvis ikke et resultat af et svækket marked, da det også kan relateres til investorernes ønsker om at frigøre pengestrømmen for at foretage yderligere køb af fast ejendom.
Mængden af nyhussalg kontra salgsaktivitet på eksisterende boliger er en anden faktor, der skal undersøges i en realkreditmarkedsanalyse. En større mængde salg af nye boliger kan indikere en stigning i byggeriaktivitet på grund af en tilstrømning af nye købere. Med andre ord tilskrives markedets vækst og aktivitet til første gang boligkøbere, ferie eller andet boligkøb. Dette kan indikere udvidelse, da boligkøbere har tilstrækkelig indkomst til at opretholde flere pantelån eller boligudgifter og ikke behøver at stole på afvikling af nuværende ejendomsaktiver.
En stigning i det eksisterende hjemmesalg kan skyldes en høj afskærmningsrate eller et behov for husejere at slippe af med pantforpligtelser. Dette kan ses i tider med økonomisk svaghed, da den gennemsnitlige indkomsttager mister disponibel indkomst på grund af tab af job, indkomsttab eller høje inflation. En uforholdsmæssig mængde af det eksisterende hjemmesalg i forhold til nyt lager kan også skyldes en stor efterspørgsel i forhold til udbuddet af nybyggeri.
Niveauer af markedsbeholdning kan bruges i en realkreditmarkedsanalyse til at bestemme, om markedet er rettet mod køberen eller sælgeren. Tilstedeværelsen af høje mængder alderen lager afspejler normalt et køberorienteret marked, hvor udbuddet er større end efterspørgslen. Dette kan opstå på grund af hjemmebyggeres forkert beregning af efterspørgslen i en geografisk placering, en svag økonomi eller høje mængder af salgsaktiviteter. Ligeledes kan et stort beløb af udestående prioritetsgæld indikere sund købsaktivitet, den gennemsnitlige husejers manglende evne til at betale sin månedlige forpligtelse eller en stor afhængighed af bankfinansiering for at have et hjem.