Como faço uma análise do mercado hipotecário?
Uma análise do mercado de hipotecas é conduzida buscando mudanças em vários indicadores-chave. Esses indicadores incluem taxas de juros de hipotecas fixas de longo prazo, vendas de imóveis novos, estoque de mercado existente, preços de imóveis e tipos de atividades de financiamento de hipotecas. Uma quantidade maior de hipotecas para novas compras versus refinanciamentos em empréstimos existentes pode ser indicativa de um mercado mais forte. Outro indicador comum usado em uma análise do mercado de hipotecas é o valor da dívida pendente.
Como outras formas de pesquisa de mercado, uma análise do mercado hipotecário conta com dados numéricos para mostrar uma imagem de tendências e ocorrências agregadas. Embora uma mudança em um indicador-chave possa antecipar um período de declínio ou crescimento, geralmente reflete uma resposta de curto prazo do mercado a um fator externo. Por exemplo, o número de hipotecas de refinanciamento pode aumentar temporariamente em resposta a uma queda acentuada nas taxas de juros. Essa mudança pode não ser o resultado de um mercado enfraquecido, pois também pode estar relacionado aos desejos dos investidores de liberar fluxo de caixa para fazer compras adicionais de imóveis.
A quantidade de vendas de casas novas versus a atividade de vendas de casas existentes é outro fator a ser examinado em uma análise do mercado de hipotecas. Uma quantidade maior de vendas de casas novas pode indicar um aumento na atividade de construção devido ao afluxo de novos compradores. Em outras palavras, o crescimento e a atividade do mercado são atribuídos a compradores iniciantes, férias ou compras de segunda casa. Isso pode indicar expansão, pois os compradores de imóveis possuem renda adequada para sustentar várias hipotecas ou despesas residenciais e não precisam depender da liquidação dos ativos imobiliários atuais.
Um aumento nas vendas de imóveis existentes pode ser devido a uma alta taxa de execução duma hipoteca ou à necessidade de os proprietários se livrarem das obrigações hipotecárias. Isso pode ser visto em tempos de fraqueza econômica, pois o assalariado médio perde a renda disponível devido à perda de emprego, perda de renda ou altas taxas de inflação. Uma quantidade desproporcional de vendas de imóveis existentes em relação ao novo estoque também pode ser devido a uma alta quantidade de demanda em relação ao fornecimento de novas construções.
Os níveis de estoque do mercado podem ser usados em uma análise do mercado hipotecário para determinar se o mercado está orientado para o comprador ou o vendedor. A presença de grandes quantidades de estoque antigo geralmente reflete um mercado orientado para o comprador, onde a oferta é maior que a demanda. Isso pode ocorrer devido a erros de cálculo dos construtores de casas sob demanda em uma localização geográfica, uma economia fraca ou grandes quantidades de atividades de vendas. Da mesma forma, uma quantidade elevada de dívidas hipotecárias pendentes pode indicar atividade saudável de compra, incapacidade do proprietário médio de pagar sua obrigação mensal ou uma forte dependência de financiamento bancário para comprar uma casa.