Jak przeprowadzić analizę rynku hipotecznego?
Analizę rynku hipotecznego przeprowadza się, szukając zmian w kilku kluczowych wskaźnikach. Wskaźniki te obejmują stopy procentowe długoterminowych stałych kredytów hipotecznych, sprzedaż nowych domów, istniejące zapasy rynkowe, ceny mieszkań i rodzaje działalności w zakresie finansowania hipotek. Większa liczba hipotek na nowe zakupy w porównaniu do refinansowania istniejących pożyczek może wskazywać na silniejszy rynek. Innym powszechnym wskaźnikiem stosowanym w analizie rynku hipotecznego jest kwota niespłaconego zadłużenia kredytowego.
Podobnie jak inne formy badań rynku, analiza rynku hipotecznego opiera się na danych liczbowych, aby stworzyć obraz zagregowanych trendów i zdarzeń. Chociaż zmiana jednego z kluczowych wskaźników może zwiastować okres spadku lub wzrostu, zazwyczaj odzwierciedla krótkoterminową reakcję rynku na czynnik zewnętrzny. Na przykład liczba hipotek refinansowych może tymczasowo wzrosnąć w odpowiedzi na gwałtowny spadek stóp procentowych. Zmiana ta może nie wynikać z osłabienia rynku, ponieważ może być również związana z wolą inwestorów, aby zwolnić przepływy pieniężne w celu dokonania dodatkowych zakupów nieruchomości.
Wielkość sprzedaży nowych domów w porównaniu do sprzedaży w istniejących domach to kolejny czynnik, który należy zbadać w analizie rynku kredytów hipotecznych. Większa ilość sprzedaży nowych domów może wskazywać na wzrost aktywności budowlanej z powodu napływu nowych nabywców. Innymi słowy, wzrost i aktywność rynku przypisuje się kupującym po raz pierwszy dom, wakacje lub drugi zakup domu. Może to wskazywać na ekspansję, ponieważ nabywcy domów mają wystarczający dochód, aby utrzymać wiele hipotek lub wydatków mieszkaniowych i nie muszą polegać na likwidacji bieżących aktywów nieruchomościowych.
Wzrost istniejącej sprzedaży domów może być spowodowany wysokim wskaźnikiem wykluczenia lub potrzebą pozbycia się przez właścicieli domów zobowiązań hipotecznych. Można to zaobserwować w czasach słabości ekonomicznej, ponieważ przeciętny dochód traci dochód do dyspozycji z powodu utraty pracy, utraty dochodów lub wysokiej stopy inflacji. Nieproporcjonalna wielkość sprzedaży domów w stosunku do nowych zapasów może również wynikać z dużego zapotrzebowania w stosunku do podaży nowych konstrukcji.
Poziomy zapasów rynkowych można wykorzystać w analizie rynku hipotecznego, aby ustalić, czy rynek jest zorientowany na kupującego czy sprzedającego. Obecność dużych ilości przeterminowanych zapasów zwykle odzwierciedla rynek zorientowany na nabywcę, na którym podaż jest większa niż popyt. Może się to zdarzyć z powodu błędnych obliczeń budowniczych domów na żądanie w lokalizacji geograficznej, słabej ekonomii lub dużej ilości działań sprzedażowych. Podobnie duża kwota niespłaconego zadłużenia hipotecznego może wskazywać na zdrową aktywność zakupową, niezdolność przeciętnego właściciela domu do spłaty miesięcznego zobowiązania lub silne uzależnienie od finansowania bankowego w celu uzyskania domu.