Wie führe ich eine Hypothekenmarktanalyse durch?
Eine Hypothekenmarktanalyse wird durchgeführt, indem nach Änderungen in mehreren Schlüsselindikatoren gesucht wird. Zu diesen Indikatoren gehören Zinssätze für langfristige Festhypotheken, Verkäufe neuer Immobilien, bestehendes Marktinventar, Immobilienpreise und Arten der Hypothekenfinanzierung. Eine größere Anzahl von Hypotheken für Neuanschaffungen im Vergleich zur Refinanzierung bestehender Kredite kann auf einen stärkeren Markt hindeuten. Ein weiterer gängiger Indikator für eine Hypothekenmarktanalyse ist die Höhe der ausstehenden Darlehensschulden.
Wie andere Formen der Marktforschung stützt sich eine Hypothekenmarktanalyse auf numerische Daten, um ein Bild von aggregierten Trends und Ereignissen zu zeichnen. Eine Änderung eines Schlüsselindikators kann zwar eine Phase des Rückgangs oder Wachstums andeuten, spiegelt jedoch in der Regel eine kurzfristige Reaktion des Marktes auf einen externen Faktor wider. Beispielsweise kann die Anzahl der Refinanzierungshypotheken vorübergehend ansteigen, wenn die Zinssätze stark sinken. Diese Änderung ist möglicherweise nicht auf eine Abschwächung des Marktes zurückzuführen, da sie auch mit dem Wunsch der Anleger zusammenhängen könnte, Cashflow freizusetzen, um zusätzliche Immobilienkäufe zu tätigen.
Die Menge der Verkäufe neuer Eigenheime im Vergleich zur Verkaufstätigkeit bestehender Eigenheime ist ein weiterer Faktor, der in einer Hypothekenmarktanalyse untersucht werden muss. Eine größere Anzahl von Verkäufen neuer Häuser kann auf eine Zunahme der Bautätigkeit aufgrund des Zustroms neuer Käufer hinweisen. Mit anderen Worten, das Wachstum und die Aktivität des Marktes werden erstmaligen Käufern von Eigenheimen, Urlaubskäufen oder Käufen von Zweitwohnungen zugeschrieben. Dies kann auf eine Expansion hindeuten, da Käufer von Eigenheimen über ein ausreichendes Einkommen verfügen, um mehrere Hypotheken oder Ausgaben für Eigenheime zu tragen, und nicht auf die Liquidation des aktuellen Immobilienvermögens angewiesen sind.
Ein Anstieg der Verkäufe von Bestandsimmobilien könnte auf eine hohe Zwangsvollstreckungsrate zurückzuführen sein oder darauf, dass Hausbesitzer ihre Hypothekendarlehen aufgeben müssen. Dies kann in wirtschaftlich schwachen Zeiten der Fall sein, da der Durchschnittsverdiener aufgrund von Arbeitsplatzverlusten, Einkommensverlusten oder hohen Inflationsraten ein verfügbares Einkommen verliert. Ein unverhältnismäßig hoher Anteil der Verkäufe von Bestandsimmobilien im Verhältnis zum neuen Inventar kann auch auf eine hohe Nachfrage im Verhältnis zum Angebot an Neubauten zurückzuführen sein.
Marktinventarwerte können in einer Hypothekenmarktanalyse verwendet werden, um festzustellen, ob der Markt auf Käufer oder Verkäufer ausgerichtet ist. Das Vorhandensein großer Mengen veralteter Vorräte spiegelt normalerweise einen käuferorientierten Markt wider, in dem das Angebot größer ist als die Nachfrage. Dies kann auf Fehleinschätzungen der Bauherren bei Bedarf an einem geografischen Standort, auf eine schwache Konjunktur oder auf hohe Verkaufstätigkeiten zurückzuführen sein. Ebenso kann ein hoher Betrag ausstehender Hypothekenschulden auf eine gesunde Kaufaktivität, die Unfähigkeit des durchschnittlichen Hausbesitzers, seine monatliche Verpflichtung zu bezahlen, oder eine starke Abhängigkeit von Bankfinanzierungen hinweisen, um sich ein Haus zu leisten.