¿Qué es una evaluación del sitio ambiental de la Fase 2?
Una evaluación del sitio ambiental de la Fase 2 (ESA) es un proceso exigido por el gobierno de los Estados Unidos para probar tierras comerciales y mejoras para determinar el nivel de contaminación ambiental. Se lleva a cabo después de una Fase 1 ESA ha determinado que probablemente existe la contaminación. El proceso de evaluación ayuda a establecer responsabilidad para los compradores que buscan comprar la propiedad y determinar los costos de limpieza.
La contaminación ambiental de bienes inmuebles ocurre cuando los productos químicos peligrosos o el petróleo se filtran en el suelo o los materiales peligrosos se utilizan en la construcción de mejoras. Esto puede suceder cuando una propiedad está demasiado cerca de una instalación de fabricación que arroja productos químicos al río local, por ejemplo. Los materiales de construcción a menudo contienen contaminantes como resultado del cambio de estándares industriales que en algún momento aprobaron el uso de ciertas sustancias solo para descubrir que son peligrosos para los humanos con el tiempo, como el asbesto y la pintura de plomo.Normas para compradores de bienes raíces comerciales, lo que hace que cualquier comprador sea responsable de la limpieza de la propiedad contaminada una vez que se realiza la compra. Esta responsabilidad se adjunta independientemente de cuándo ocurrió la contaminación, quién era responsable del problema o si el comprador estaba al tanto del problema antes de completar la venta. La única excepción es si el comprador puede probar que realizó una investigación diligente de la propiedad para determinar la contaminación. Si su diligencia debida no levantó banderas rojas, se le considera un "comprador inocente" y no es responsable de la limpieza.
Los compradores satisfacen los requisitos de diligencia debida ordenando un ESA en la propiedad. Una ESA tiene tres fases. La primera fase es investigadora. Busca en el historial de la propiedad y al área circundante para obtener signos de impactos ambientales, como la proximidad de las instalaciones de fabricación, HISTincidentes ambientales oricales y los usos comunes de los materiales de construcción para la edad de la propiedad. Se ordena una evaluación del sitio ambiental de la Fase 2 si la investigación revela algún problema.
Una evaluación del sitio ambiental de fase 2 es la fase de prueba. El investigador toma muestras del suelo, el agua subterránea y las aguas superficiales, y las prueba para detectar petróleo, metales pesados, pesticidas y solventes. También toma muestras de los materiales de construcción utilizados en las mejoras y prueba la calidad del aire interior. El proceso busca pintura de plomo, radón, mercurio, asbesto, moho y moho.
La Sociedad Americana de Pruebas y Materiales (ASTM) establece los estándares para una evaluación del sitio ambiental de la Fase 2. Se contrata a un consultor para realizar la investigación y proporciona al comprador un informe escrito. Por lo general, el informe establece el tipo de contaminación involucrada y el nivel de exposición, así como proporciona una opinión profesional sobre la acción correctiva que debería BE tomado para limpiar la propiedad. Esta es una parte indispensable del proceso para un comprador, y le permite determinar los costos asociados con la limpieza obligatoria del gobierno si decide seguir la venta.