Hvad er en fase 2-vurdering af miljøstedet?
En fase 2-miljøanalyse (ESA) er en amerikansk regeringsmanderet proces til test af kommerciel jord og forbedringer for at bestemme niveauet af miljøforurening. Det udføres efter en fase 1 ESA har konstateret, at forurening sandsynligvis eksisterer. Vurderingsprocessen hjælper med at etablere ansvar for købere, der søger at købe ejendommen og til at bestemme oprydningsomkostningerne.
Miljøforurening af fast ejendom opstår, når farlige kemikalier eller petroleum siver ned i jorden, eller farlige materialer bruges til konstruktion af forbedringer. Dette kan ske, når en ejendom er for tæt på et produktionsanlæg, der f.eks. Dumper kemikalier i den lokale flod. Byggematerialer indeholder ofte forurenende stoffer som følge af ændrede industrielle standarder, der på én gang godkendte brugen af visse stoffer kun for at finde ud af, at de er farlige for mennesker over tid, såsom asbest og blymaling.
Den amerikanske regering etablerede strenge ansvarsstandarder for købere af erhvervsejendom, hvilket gør enhver køber ansvarlig for oprydning af forurenet ejendom, når købet gennemføres. Dette ansvar tillægges uanset hvornår forureningen fandt sted, hvem der var ansvarlig for problemet, eller om køberen var opmærksom på problemet, før salget blev afsluttet. Den eneste undtagelse er, hvis køberen kan bevise, at han har foretaget en omhyggelig undersøgelse af ejendommen for at bestemme forurening. Hvis hans due diligence ikke rejste røde flag, betragtes han som en "uskyldig køber" og er ikke ansvarlig for oprydning.
Købere opfylder kravene til due diligence ved at bestille en ESA på ejendommen. En ESA har tre faser. Den første fase er undersøgende. Den søger på ejendommens historie og det omkringliggende område efter tegn på miljøpåvirkninger, såsom nærhed af produktionsfaciliteter, historiske miljøhændelser og den almindelige anvendelse af byggematerialer i egenskaben af alderen. En fase 2-vurdering af miljøstedet bestilles, hvis undersøgelsen afslører noget problem.
En fase 2-miljøstedevurdering er testfasen. Undersøgeren tager prøver af jord, grundvand og overfladevand og tester dem for olie, tungmetaller, pesticider og opløsningsmidler. Han tager også prøver af de byggematerialer, der er brugt til forbedringerne, og tester den indendørs luftkvalitet. Processen ser efter blymaling, radon, kviksølv, asbest, mug og mugg.
American Society for Testing and Materials (ASTM) sætter standarderne for en fase 2-vurdering af miljøstedet. En konsulent ansættes for at gennemføre undersøgelsen og giver køberen en skriftlig rapport. Rapporten fastlægger typisk den involverede forureningstype og eksponeringsniveauet samt giver en professionel udtalelse om de afhjælpende foranstaltninger, der skal tages for at rydde op i ejendommen. Dette er en uundværlig del af processen for en køber og giver ham mulighed for at bestemme omkostningerne forbundet med oprydning fra det offentlige, hvis han beslutter at gennemføre salget.