Che cos'è una valutazione del sito ambientale di fase 2?
Una valutazione del sito ambientale di Fase 2 (ESA) è un processo obbligatorio da parte del governo degli Stati Uniti di testare terreni commerciali e miglioramenti per determinare il livello di contaminazione ambientale. È condotto dopo che un ESA di fase 1 ha determinato che probabilmente esiste la contaminazione. Il processo di valutazione aiuta a stabilire la responsabilità per gli acquirenti che cercano di acquistare la proprietà e determinare i costi di pulizia.
La contaminazione ambientale delle proprietà immobiliari si verifica quando vengono utilizzate sostanze chimiche pericolose o petrolio a terra o materiali pericolosi nella costruzione di miglioramenti. Ciò può accadere quando una proprietà è troppo vicina a un impianto di produzione che scarica sostanze chimiche nel fiume locale, per esempio. I materiali da costruzione contengono spesso contaminanti a seguito del cambiamento degli standard industriali che un tempo hanno approvato l'uso di determinate sostanze solo per scoprire che sono pericolose per gli umani nel tempo, come l'amianto e la vernice di piombo.
Il governo degli Stati Uniti ha stabilito una responsabilità rigorosaStandard per gli acquirenti di immobili commerciali, rendendo qualsiasi acquirente responsabile della pulizia della proprietà contaminata una volta che l'acquisto è passato. Questa responsabilità si collega indipendentemente da quando si è verificata la contaminazione, che era responsabile del problema o se l'acquirente era a conoscenza del problema prima di completare la vendita. L'unica eccezione è se l'acquirente può dimostrare di aver condotto un'indagine diligente sulla proprietà per determinare la contaminazione. Se la sua dovuta diligenza non ha sollevato bandiere rosse, è considerato un "acquirente innocente" e non è responsabile della pulizia.
Gli acquirenti soddisfano i requisiti di due diligence ordinando un ESA sulla proprietà. Un ESA ha tre fasi. La prima fase è investigativa. Cerca la storia della proprietà e dell'area circostante per segni di impatti ambientali, come la vicinanza degli impianti di produzione, HISTIncidenti ambientali orici e gli usi comuni dei materiali da costruzione per l'età della proprietà. Viene ordinata una valutazione del sito ambientale di fase 2 se l'indagine rivela qualsiasi problema.
Una valutazione del sito ambientale di fase 2 è la fase di test. L'investigatore preleva campioni di terreno, acque sotterranee e superficie e li mette alla prova per petrolio, metalli pesanti, pesticidi e solventi. Prende anche campioni dei materiali da costruzione utilizzati sui miglioramenti e mette alla prova la qualità dell'aria interna. Il processo cerca vernice al piombo, radon, mercurio, amianto, muffa e muffa.
L'American Society for Testing and Materials (ASTM) stabilisce gli standard per una valutazione del sito ambientale di fase 2. Viene assunto un consulente per condurre le indagini e fornisce all'acquirente una relazione scritta. In genere, il rapporto stabilisce il tipo di contaminazione coinvolta e il livello di esposizione, nonché fornisce un'opinione professionale sull'azione correttiva che dovrebbe bE preso per ripulire la proprietà. Questa è una parte indispensabile del processo per un acquirente e gli consente di determinare i costi associati alla pulizia mandata dal governo se decide di passare con la vendita.