Vad är en fas 2-miljöbedömning?
En fas 2-utvärdering av miljöanläggningar (ESA) är en amerikansk regeringsmanderad process för att testa kommersiell mark och förbättringar för att bestämma nivån på miljöföroreningar. Det genomförs efter det att en fas 1 ESA har fastställt att föroreningar sannolikt finns. Utvärderingsprocessen hjälper till att fastställa ansvar för köpare som vill köpa fastigheten och bestämma saneringskostnaderna.
Miljökontaminering av fastigheter inträffar när farliga kemikalier eller petroleum sippar ner i marken eller farliga material används för att bygga förbättringar. Detta kan hända när en fastighet ligger för nära en tillverkningsanläggning som till exempel dumpar kemikalier i den lokala floden. Byggnadsmaterial innehåller ofta föroreningar som ett resultat av förändrade industriella standarder som samtidigt godkände användning av vissa ämnen endast för att finna att de är farliga för människor över tid, till exempel asbest och blyfärg.
Den amerikanska regeringen upprättade strikta ansvarsnormer för köpare av kommersiella fastigheter, vilket gör att varje köpare ansvarar för sanering av förorenad egendom när köpet genomförs. Detta ansvar läggs på oavsett när föroreningen inträffade, vem som var ansvarig för problemet eller om köparen var medveten om problemet innan försäljningen slutförde eller inte. Det enda undantaget är om köparen kan bevisa att han utförde en omsorgsfull undersökning av fastigheten för att fastställa föroreningar. Om hans due diligence inte upp några röda flaggor, betraktas han som en "oskyldig köpare" och är inte ansvarig för sanering.
Köpare uppfyller kraven på due diligence genom att beställa en ESA på fastigheten. En ESA har tre faser. Den första fasen är utredande. Den söker efter egendomens historia och det omgivande området efter tecken på miljöpåverkan, såsom närhet till tillverkningsanläggningar, historiska miljöhändelser och de vanliga användningarna av byggnadsmaterial för fastighetens ålder. En utvärdering av miljöplatsens fas 2 beställs om utredningen avslöjar några problem.
En utvärdering av miljöplatsens fas 2 är testfasen. Undersökaren tar prover av mark, grundvatten och ytvatten och testar dem med avseende på petroleum, tungmetaller, bekämpningsmedel och lösningsmedel. Han tar också prover av de byggnadsmaterial som används vid förbättringarna och testar inomhusluftkvaliteten. Processen letar efter blyfärg, radon, kvicksilver, asbest, mögel och mögel.
American Society for Testing and Materials (ASTM) sätter standarderna för en utvärdering av miljöplatsens fas 2. En konsult hyrs in för att genomföra utredningen och ger köparen en skriftlig rapport. Vanligtvis fastställer rapporten vilken typ av kontaminering som är inblandad och exponeringsnivån samt ger ett professionellt yttrande om de korrigerande åtgärder som bör vidtas för att städa fastigheten. Detta är en oundgänglig del av processen för en köpare och gör att han kan bestämma kostnaderna för den statliga mandatreningen om han beslutar att gå igenom försäljningen.