Qu'est-ce qu'une évaluation de site environnementale de phase 2?
Une évaluation environnementale de site de phase 2 est un processus d’essai de terrains commerciaux et d’améliorations mandaté par le gouvernement des États-Unis pour déterminer le niveau de contamination de l’environnement. Elle est réalisée après qu'une EES de phase 1 ait déterminé qu'il existe probablement une contamination. Le processus d'évaluation aide à établir la responsabilité des acheteurs qui cherchent à acheter la propriété et à déterminer les coûts de nettoyage.
La contamination environnementale de biens immobiliers se produit lorsque des produits chimiques dangereux ou du pétrole s'infiltrent dans le sol ou que des matériaux dangereux sont utilisés dans la construction d'améliorations. Cela peut arriver quand une propriété est trop proche d'une usine de fabrication qui décharge des produits chimiques dans la rivière locale, par exemple. Les matériaux de construction contiennent souvent des contaminants résultant de l'évolution des normes industrielles qui, à une époque, n'autorisaient l'utilisation de certaines substances que pour constater qu'elles étaient dangereuses pour l'homme avec le temps, telles que l'amiante et les peintures au plomb.
Le gouvernement américain a établi des normes de responsabilité strictes pour les acheteurs d’immeubles commerciaux, rendant tout acquéreur responsable du nettoyage des biens contaminés une fois l’achat effectué. Cette responsabilité incombe quelle que soit la date de la contamination, qui était responsable du problème ou si l'acheteur était au courant du problème avant de finaliser la vente. La seule exception est si l'acheteur peut prouver qu'il a mené une enquête diligente sur la propriété afin de déterminer la contamination. Si sa diligence raisonnable ne soulevait aucun signe d'alarme, il est considéré comme un «acheteur innocent» et n'est pas responsable du nettoyage.
Les acheteurs satisfont aux exigences de diligence raisonnable en commandant un ESA sur la propriété. Une ESA a trois phases. La première phase est une enquête. Il consulte l'historique du bien et de la région avoisinante à la recherche de signes d'impacts environnementaux, tels que la proximité des installations de fabrication, les incidents environnementaux historiques et les utilisations courantes des matériaux de construction correspondant à l'âge du bien. Une évaluation environnementale de site de phase 2 est ordonnée si l'enquête révèle un problème.
Une évaluation environnementale de site de phase 2 constitue la phase d’essai. L'enquêteur prélève des échantillons de sol, d'eaux souterraines et de surface, et les teste pour détecter la présence de pétrole, de métaux lourds, de pesticides et de solvants. Il prélève également des échantillons des matériaux de construction utilisés lors des améliorations et teste la qualité de l'air intérieur. Le processus recherche la peinture au plomb, le radon, le mercure, l'amiante, la moisissure et le mildiou.
La société américaine pour les essais et les matériaux (ASTM) définit les normes pour une évaluation environnementale de site phase 2. Un consultant est engagé pour mener l'enquête et fournit à l'acheteur un rapport écrit. Généralement, le rapport établit le type de contamination en cause et le niveau d'exposition, et fournit également un avis professionnel sur les mesures correctives à prendre pour nettoyer la propriété. Ceci est une partie indispensable du processus pour un acheteur et lui permet de déterminer les coûts associés au nettoyage imposé par le gouvernement s'il décide de procéder à la vente.