Qu'est-ce qu'une évaluation du site environnemental de la phase 2?
Une évaluation du site environnemental de la phase 2 (ESA) est un processus d'association des terres commerciales et d'améliorations commerciales marquées par le gouvernement pour déterminer le niveau de contamination environnementale. Il est mené après qu'une phase 1 ESA a déterminé qu'il existe probablement une contamination. Le processus d'évaluation aide à établir la responsabilité des acheteurs qui cherchent à acheter la propriété et à déterminer les coûts de nettoyage.
La contamination environnementale de la propriété immobilière se produit lorsque des produits chimiques dangereux ou du pétrole s'infiltrent dans le sol ou des matières dangereuses sont utilisées dans la construction d'améliorations. Cela peut se produire lorsqu'une propriété est trop proche d'une installation de fabrication qui jette des produits chimiques dans la rivière locale, par exemple. Les matériaux de construction contiennent souvent des contaminants en raison de l'évolution des normes industrielles qui ont approuvé à un moment donné l'utilisation de certaines substances uniquement pour constater qu'elles sont dangereuses pour l'homme au fil du temps, comme l'amiante et la peinture de plomb.
Le gouvernement américain a établi une responsabilité stricteLes normes pour les acheteurs de biens immobiliers commerciaux, rendant tout acheteur responsable du nettoyage des biens contaminés une fois l'achat. Cette responsabilité s'attache, quelle que soit le moment où la contamination s'est produite, qui était responsable du problème, ou si l'acheteur était conscient du problème avant de terminer la vente. La seule exception est si l'acheteur peut prouver qu'il a mené une enquête diligente sur la propriété pour déterminer la contamination. Si sa diligence raisonnable n'a soulevé aucun drapeau rouge, il est considéré comme un «acheteur innocent» et n'est pas responsable du nettoyage.
Les acheteurs satisfont aux exigences de diligence raisonnable en commandant un ESA sur la propriété. Un ESA a trois phases. La première phase est l'enquête. Il fouille l'histoire de la propriété et la zone environnante pour des signes d'impacts environnementaux, tels que la proximité des installations de fabrication, HISTIncidents environnementaux oriques et utilisations courantes des matériaux de construction pour l'âge de la propriété. Une évaluation du site environnemental de la phase 2 est commandée si l'enquête révèle un problème.
Une évaluation du site environnemental de la phase 2 est la phase de test. L'enquêteur prélève des échantillons du sol, des eaux souterraines et des eaux de surface et les teste pour le pétrole, les métaux lourds, les pesticides et les solvants. Il prend également des échantillons des matériaux de construction utilisés sur les améliorations et teste la qualité de l'air intérieur. Le processus recherche la peinture au plomb, le radon, le mercure, l'amiante, la moisissure et le mildiou.
L'American Society for Testing and Materials (ASTM) établit les normes d'une évaluation du site environnemental de phase 2. Un consultant est embauché pour mener l'enquête et fournit à l'acheteur un rapport écrit. En règle générale, le rapport établit le type de contamination impliquée et le niveau d'exposition et fournit une opinion professionnelle sur l'action corrective qui devrait bE a pris pour nettoyer la propriété. Il s'agit d'une partie indispensable du processus pour un acheteur, et lui permet de déterminer les coûts associés au nettoyage obligé du gouvernement s'il décide de suivre la vente.