Was ist eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 2?
Eine Phase-2-Umweltverträglichkeitsprüfung (ESA) ist ein von der US-Regierung vorgeschriebener Prozess zur Prüfung von Gewerbeflächen und Verbesserungen, um den Grad der Umweltverschmutzung zu bestimmen. Es wird durchgeführt, nachdem eine Phase-1-ESA festgestellt hat, dass eine Kontamination wahrscheinlich ist. Das Bewertungsverfahren hilft bei der Ermittlung der Haftung für Käufer, die die Immobilie kaufen möchten, und bei der Ermittlung der Sanierungskosten.
Eine Umweltverschmutzung von Immobilien tritt auf, wenn gefährliche Chemikalien oder Erdöl in den Boden eindringen oder gefährliche Materialien für den Bau von Verbesserungen verwendet werden. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn sich ein Grundstück zu nahe an einer Produktionsstätte befindet, in der Chemikalien in den örtlichen Fluss gelangen. Baumaterialien enthalten häufig Verunreinigungen aufgrund sich ändernder Industriestandards, die einst die Verwendung bestimmter Substanzen, wie Asbest und Bleifarbe, als gefährlich für den Menschen im Laufe der Zeit genehmigten.
Die US-Regierung hat strenge Haftungsstandards für Käufer von Gewerbeimmobilien festgelegt, sodass jeder Käufer für die Sanierung von kontaminiertem Eigentum verantwortlich ist, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Diese Verantwortung gilt unabhängig davon, wann die Verunreinigung aufgetreten ist, wer für das Problem verantwortlich war oder ob der Käufer das Problem vor Abschluss des Verkaufs erkannt hat oder nicht. Die einzige Ausnahme ist, wenn der Käufer nachweisen kann, dass er eine sorgfältige Untersuchung der Immobilie durchgeführt hat, um eine Kontamination festzustellen. Wenn seine Sorgfaltspflicht keine roten Fahnen weckte, gilt er als „unschuldiger Käufer“ und ist nicht für die Aufräumarbeiten verantwortlich.
Käufer erfüllen die Sorgfaltspflichten, indem sie eine ESA auf dem Grundstück bestellen. Eine ESA besteht aus drei Phasen. Die erste Phase ist die Ermittlungsphase. Es durchsucht die Geschichte der Immobilie und der Umgebung nach Anzeichen von Umweltauswirkungen, wie z. B. die Nähe zu Produktionsstätten, historische Umwelteinflüsse und die übliche Verwendung von Baumaterial für das Alter der Immobilie. Eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 2 wird angeordnet, wenn die Untersuchung ein Problem ergibt.
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 2 ist die Testphase. Der Prüfer entnimmt Proben des Bodens, des Grundwassers und des Oberflächenwassers und prüft sie auf Erdöl, Schwermetalle, Pestizide und Lösungsmittel. Er entnimmt auch Proben der für die Verbesserungen verwendeten Baumaterialien und testet die Raumluftqualität. Der Prozess sucht nach Blei, Radon, Quecksilber, Asbest, Schimmel und Mehltau.
Die American Society for Testing and Materials (ASTM) legt die Standards für eine Umweltverträglichkeitsprüfung der Phase 2 fest. Ein Berater wird mit der Durchführung der Untersuchung beauftragt und übermittelt dem Käufer einen schriftlichen Bericht. In der Regel werden in dem Bericht die Art der Kontamination und das Ausmaß der Exposition sowie eine professionelle Stellungnahme zu den Korrekturmaßnahmen festgelegt, die zur Sanierung der Immobilie ergriffen werden sollten. Dies ist ein unverzichtbarer Teil des Prozesses für einen Käufer und ermöglicht ihm, die mit der von der Regierung vorgeschriebenen Bereinigung verbundenen Kosten zu bestimmen, wenn er beschließt, den Verkauf abzuschließen.