¿Qué es una subasta de impuestos?
Una subasta de impuestos, a veces denominada venta de impuestos, es uno de los conceptos más incomprendidos en el sector inmobiliario estadounidense. Una subasta de impuestos es la venta en subasta de un derecho a la propiedad para satisfacer los impuestos no pagados, sujeto a la redención total del propietario. El adjudicatario debe pagar los impuestos adeudados junto con otros cargos y tarifas legales, y se le otorga el derecho a la propiedad evidenciado por una escritura tributaria o un certificado de gravamen fiscal. Sin embargo, el adjudicatario no asume la propiedad absoluta de la propiedad y no puede desalojar al dueño de la propiedad por un período de tiempo significativo, a menudo hasta dos años o más.
Las subastas de impuestos sobre bienes inmuebles generalmente son realizadas por una autoridad fiscal local para recaudar los impuestos a la propiedad adeudados y no pagados. En general, a los propietarios no se les permite acumular atrasos fiscales significativos porque los ingresos han sido presupuestados y contabilizados por la autoridad fiscal. La naturaleza de la transacción, en esencia, es que la autoridad fiscal recauda los impuestos adeudados por el postor exitoso, y luego el postor exitoso y el propietario resuelven las cosas entre ellos. En la mayoría de los casos, el propietario reembolsará los importes pagados por el adjudicatario, con intereses, durante el período de reembolso. Si el período de redención expira y el propietario no ha satisfecho la deuda, el adjudicatario tomará la propiedad total de la propiedad y podrá tomar posesión.
Una subasta de impuestos generalmente debe anunciarse públicamente, y el público en general debe tener tiempo suficiente para inspeccionar la propiedad y preparar las ofertas, aunque las ventas privadas a veces tienen lugar si lo permite la ley. El aviso incluirá la cantidad total de impuestos adeudados y los cargos y tarifas adicionales. Cuando hay un derecho de retención sobre una propiedad, como una hipoteca, se notifica la escasez tanto al propietario de la propiedad como al titular del derecho de retención antes de que tenga lugar una notificación pública o una subasta.
En la mayoría de los casos, una subasta de impuestos se realiza mediante oferta sellada. La naturaleza de la licitación varía según la jurisdicción; en algunos casos, la oferta es la tasa de interés que el propietario debe pagar al postor exitoso sobre los impuestos y las tarifas pagadas, y la oferta más baja gana la subasta de impuestos. En otros casos, las ofertas serán por montos en dólares y pueden exceder los impuestos totales y otros cargos y tarifas adeudados. En estos casos, la subasta de impuestos es ganada por el mejor postor, y el dueño de la propiedad, para canjear la propiedad, debe reembolsar el monto de la oferta más una tasa de interés legal.
Hay individuos y empresas que dedican una gran cantidad de tiempo y dinero a comprar propiedades en subastas de impuestos. Las propiedades que compran generalmente se canjean, y las que no se recuperan rápidamente y se venden en el mercado abierto, generalmente con una ganancia sustancial. Sin embargo, la proporción de redenciones a embargos suele ser muy alta, y aquellos que buscan ganarse la vida comprando títulos de impuestos o certificados de gravámenes fiscales en las subastas de impuestos deben tener una gran paciencia y una gran cantidad de capital.
Habrá casos en que un gobierno estatal, o el gobierno nacional, pueda incautar bienes y venderlos en una subasta para satisfacer los ingresos no pagados u otras obligaciones fiscales. Las reglas y estándares para estas subastas de impuestos a veces son diferentes de las que llevan a cabo los condados o municipios para recuperar los impuestos inmobiliarios impagos.