Qu'est-ce qu'une enchère fiscale?
Une enchère fiscale, parfois appelée vente fiscale, est l’un des concepts les plus mal compris de l’immobilier américain. Une enchère fiscale est la vente aux enchères d'un droit de propriété pour acquitter les taxes impayées, sous réserve d'un rachat intégral par le propriétaire. Le soumissionnaire retenu doit payer les taxes dues ainsi que tous les autres frais et taxes légaux, et se voit attribuer un droit sur le bien matérialisé par un acte d’impôt ou un certificat de privilège fiscal. Toutefois, l'adjudicataire ne devient pas directement propriétaire de la propriété et ne peut l'expulser avant une période de temps importante, pouvant aller jusqu'à deux ans ou plus.
Les enchères fiscales sur les biens immobiliers sont généralement conduites par une autorité fiscale locale afin de collecter les taxes foncières dues et impayées. En règle générale, les propriétaires ne sont pas autorisés à accumuler d'importants arriérés d'impôts car les recettes ont été budgétisées et comptabilisées par l'autorité fiscale. La nature de la transaction est essentiellement que l’autorité fiscale prélève les taxes dues par le soumissionnaire retenu, puis que celui-ci et le propriétaire immobilier règlent les problèmes entre eux. Dans la plupart des cas, le propriétaire immobilier remboursera les montants versés par le soumissionnaire retenu, avec intérêts, pendant la période de rachat. Si la période de rachat expire et que le propriétaire n'a pas réglé la dette, l'adjudicataire acquiert alors la propriété du bien et peut en prendre possession.
Une enchère fiscale doit généralement être annoncée publiquement, le public ayant suffisamment de temps pour inspecter la propriété et préparer les soumissions, bien que des ventes privées aient parfois lieu si la loi le permet. L'avis comprendra le montant total des taxes dues ainsi que les frais et redevances supplémentaires. Lorsqu'il y a un privilège sur une propriété, comme une hypothèque, le propriétaire et le détenteur du privilège sont informés de la pénurie avant que la notification publique ou la vente aux enchères n'ait lieu.
Dans la plupart des cas, une enchère fiscale est réalisée par offre scellée. La nature des enchères varie selon les juridictions. dans certains cas, l'offre correspond au taux d'intérêt que le propriétaire doit payer au soumissionnaire retenu pour les taxes et les frais payés, et la plus basse de ces offres remporte l'enchère fiscale. Dans les autres cas, les offres seront pour des montants en dollars et pourraient dépasser le total des taxes et autres frais et commissions dus. Dans ces cas, l'enchère fiscale est remportée par le plus offrant, et le propriétaire du bien, pour racheter le bien, doit rembourser le montant offert plus un taux d'intérêt légal.
Il existe des particuliers et des entreprises qui consacrent beaucoup de temps et d’argent à l’achat de propriétés lors d’enchères fiscales. Les biens qu’ils achètent sont généralement rachetés, tandis que ceux qui ne le sont pas sont rapidement repris et vendus sur le marché libre, généralement avec un bénéfice substantiel. Cependant, le ratio rachats / reprises est généralement très élevé, et ceux qui cherchent à gagner leur vie en achetant des actes de propriété ou des certificats de privilège lors de ventes aux enchères doivent faire preuve de beaucoup de patience et de capital.
Il y aura des cas où un gouvernement d'État, ou le gouvernement national, pourra saisir un bien et le vendre aux enchères afin de satisfaire un revenu impayé ou d'autres obligations fiscales. Les règles et les normes applicables à ces enchères fiscales diffèrent parfois de celles appliquées par les comtés ou les municipalités pour récupérer les taxes foncières impayées.