¿Qué son los derivados de propiedad?
Un derivado de propiedad es un tipo específico de instrumento financiero en el que el valor del derivado fluctúa dependiendo de los cambios en los activos inmobiliarios. Los contratos que cubren tales derivados generalmente se redactan en función de los índices de propiedades inmobiliarias; Los índices bien construidos y de base amplia son vitales para este tipo de transacciones financieras. Estas transacciones son bastante complejas, por lo que generalmente las corporaciones o los inversores sofisticados son los que usan derivados. Ejemplos de derivados de propiedad son contratos a plazo, swaps de rendimiento total o bonos con el derivado en la estructura de bonos.
Los contratos a plazo y futuros son las transacciones más comunes que utilizan derivados de propiedad. En un contrato futuro típico, un inversor acuerda pagar una cierta cantidad en un momento futuro específico. Otro inversor pagará un múltiplo de un índice de propiedad acordado. Este múltiplo es fijo. Una forma simplista de ver esto es que cada parte está apostando por un resultado financiero futuro diferente.
Algunos inversores inmobiliarios comerciales utilizan estrategias como los swaps. Estos realizan pagos basados en un índice de tasa de interés. Los derivados inmobiliarios permiten a los inversores estar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar y vender edificios. Por esta razón, otro término para negociar con derivados de la propiedad es bienes raíces sintéticos.
Si el inversor tiene una propiedad alquilada y un préstamo con pagos fijos, las variaciones en el monto de la renta que puede cobrar significa que es posible que no pueda cubrir estos pagos con la cantidad de ingresos que obtiene de la propiedad. El uso de derivados puede ayudar a lidiar con esta posibilidad; El inversor puede aprovechar la fluctuación en el valor del edificio sin tener que venderlo. Las tarifas de alquiler a menudo suben y bajan con los valores de las propiedades, por lo que los derivados pueden ayudar a proporcionar ingresos adicionales en momentos en que el alquiler es bajo. La dificultad en esto radica en decidir exactamente qué derivado es mejor usar.
Esencialmente, las transacciones financieras con derivados de propiedades tienen dos contrapartes que intercambian efectivo en función del valor de un índice acordado. Se recomienda que los inversores inmobiliarios utilicen solo derivados simples y aquellos que estén estrechamente relacionados con las propiedades físicas involucradas, ya que los inversores que invierten en derivados complejos corren el riesgo de quiebra. Sin embargo, si se usa con precaución, los derivados de propiedades pueden ayudar a estabilizar los bienes raíces comerciales y ayudar a proteger contra las ventas forzadas.
El Reino Unido ha sido un líder mundial en el uso de derivados de propiedad. El índice más común utilizado en el Reino Unido para propiedades comerciales es el Invest Property Databank. Este índice también se usa en varios otros países, incluidos Australia, Alemania, Suiza, Francia, Italia y Suiza. Es importante que los índices utilizados en las transacciones de derivados sean confiables. En los Estados Unidos, los dos índices más comunes utilizados son el Índice del Consejo Nacional de Fiduciarios de Inversión Inmobiliaria y el Índice Standard and Poor's.