Wat zijn onroerendgoedderivaten?
Een vastgoedderivaat is een specifiek type financieel instrument waarbij de waarde van het derivaat fluctueert afhankelijk van wijzigingen in onroerend goed. Contracten die dergelijke derivaten dekken, worden meestal geschreven op basis van indexen van onroerend goed; goed opgebouwde, breed gebaseerde indices zijn van vitaal belang voor dit soort financiële transacties. Deze transacties zijn vrij complex, dus meestal gebruiken bedrijven of geavanceerde beleggers derivaten. Voorbeelden van vastgoedderivaten zijn termijncontracten, total return swaps of obligaties met het derivaat in de obligatiestructuur.
Termijncontracten en toekomstige contracten zijn de meest voorkomende transacties met behulp van vastgoedderivaten. In een typisch toekomstig contract maakt een belegger een overeenkomst om een bepaald bedrag op een specifiek toekomstig tijdstip te betalen. Een andere belegger betaalt dan een veelvoud van een overeengekomen vastgoedindex. Dit veelvoud is opgelost. Een simplistische manier om hiernaar te kijken is dat elke partij wedt op een andere toekomstige financiële uitkomst.
Sommige commerciële vastgoedbeleggers gebruiken strategieën zoals swaps. Deze doen betalingen op basis van een rente-index. Met onroerendgoedderivaten kunnen beleggers zich op de onroerendgoedmarkt bevinden zonder gebouwen te hoeven kopen en verkopen. Om deze reden is synthetisch onroerend goed een andere term voor de handel met vastgoedderivaten.
Als de belegger huurobjecten en een lening met vaste betalingen heeft, betekent variaties in het bedrag van de huur dat hij in rekening kan brengen dat hij deze betalingen mogelijk niet kan dekken met het bedrag aan inkomsten dat hij van de woning ontvangt. Het gebruik van derivaten kan helpen om met deze mogelijkheid om te gaan; de belegger kan profiteren van de waardeschommeling van het gebouw zonder het te hoeven verkopen. Huurprijzen gaan vaak op en neer met de waarde van onroerend goed, dus de derivaten kunnen extra inkomsten opleveren in tijden dat de huur laag is. De moeilijkheid hierbij is om te beslissen welke afgeleide het beste is om te gebruiken.
In wezen hebben financiële transacties met vastgoedderivaten twee tegenpartijen die contanten uitwisselen op basis van de waarde van een overeengekomen index. Het wordt aanbevolen dat vastgoedbeleggers alleen eenvoudige derivaten gebruiken en die die nauw zijn afgestemd op de fysieke eigenschappen, omdat beleggers die in complexe derivaten beleggen, het risico van faillissement lopen. Indien voorzichtig gebruikt, kunnen vastgoedderivaten echter helpen bij het stabiliseren van commercieel onroerend goed en helpen beschermen tegen gedwongen verkoop.
Het Verenigd Koninkrijk is een wereldleider in het gebruik van vastgoedderivaten. De meest gebruikelijke index die in het VK wordt gebruikt voor commercieel onroerend goed is de Invest Property Databank. Deze index wordt ook gebruikt in verschillende andere landen, waaronder Australië, Duitsland, Zwitserland, Frankrijk, Italië en Zwitserland. Het is belangrijk dat indices die worden gebruikt in derivatentransacties betrouwbaar zijn. In de Verenigde Staten zijn de twee meest gebruikte indices de National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index en de Standard and Poor's Index.