Co jsou majetkové deriváty?
Derivát nemovitosti je specifický typ finančního nástroje, ve kterém hodnota derivátu kolísá v závislosti na změnách v nemovitostech. Smlouvy, které se vztahují na tyto deriváty, se obvykle uzavírají na základě indexů nemovitostí; dobře konstruované, široce založené indexy jsou životně důležité pro tyto typy finančních transakcí. Tyto transakce jsou poměrně složité, takže obvykle používají korporace nebo sofistikovaní investoři deriváty. Příkladem majetkových derivátů jsou forwardové smlouvy, swapy celkového výnosu nebo dluhopisy s derivátem ve struktuře dluhopisů.
Forwardy a budoucí smlouvy jsou nejčastějšími transakcemi využívajícími deriváty nemovitostí. V typické budoucí smlouvě investor uzavře dohodu zaplatit určitou částku v konkrétní budoucí době. Jiný investor pak zaplatí násobek dohodnutého indexu nemovitostí. Tento násobek je opraven. Zjednodušený způsob, jak se na to dívat, je, že každá strana sází na jiný budoucí finanční výsledek.
Někteří komerční investoři do nemovitostí používají strategie, jako jsou swapy. Tyto platby provádějí na základě indexu úrokových sazeb. Deriváty nemovitostí umožňují investorům být na trhu nemovitostí, aniž by museli skutečně kupovat a prodávat budovy. Z tohoto důvodu je dalším termínem pro obchodování s deriváty nemovitostí syntetická nemovitost.
Pokud má investor nemovitost a půjčku s pevně stanovenými platbami, může změna výše nájemného, kterou může účtovat, znamenat, že nebude schopen pokrýt tyto platby částkou příjmu, který z nemovitosti získá. Použití derivátů může pomoci vyřešit tuto možnost; investor může využít kolísání hodnoty budovy, aniž by ji musel prodat. Sazby nájemného často rostou a klesají s hodnotami nemovitostí, takže deriváty mohou pomoci zajistit dodatečný příjem v době, kdy je nájemné nízké. Obtížnost spočívá v rozhodování o tom, která derivát je nejlepší použít.
Finanční transakce s majetkovými deriváty mají v zásadě dvě protistrany, které si vyměňují hotovost na základě hodnoty dohodnutého indexu. Doporučuje se, aby investoři do nemovitostí používali pouze jednoduché deriváty a ty, které jsou úzce spojeny s příslušnými fyzickými vlastnostmi, protože investoři, kteří investují do komplexních derivátů, riskují bankrot. V případě opatrného používání však mohou deriváty nemovitostí pomoci stabilizovat komerční nemovitosti a chránit před nuceným prodejem.
Spojené království je světovým lídrem ve využívání derivátů nemovitostí. Nejběžnějším indexem používaným ve Velké Británii pro komerční nemovitosti je Databáze nemovitostí. Tento index se používá také v několika dalších zemích, včetně Austrálie, Německa, Švýcarska, Francie, Itálie a Švýcarska. Je důležité, aby indexy používané při derivátových transakcích byly spolehlivé. Ve Spojených státech jsou dvěma nejběžnějšími indexy index Národní rady realitních investičních svěřenců a Standard and Poor's Index.