Hva er eiendomsderivater?

Et eiendomsderivat er en spesifikk type finansielt instrument der verdien av derivatet svinger avhengig av endringer i eiendommer. Kontrakter som dekker slike derivater er vanligvis skrevet basert på indekser for eiendommer; godt konstruerte, bredt baserte indekser er avgjørende for denne typen finansielle transaksjoner. Disse transaksjonene er ganske kompliserte, så vanligvis er selskaper eller sofistikerte investorer de som bruker derivater. Eksempler på eiendomsderivater er terminkontrakter, totale avkastningsavtaler eller obligasjoner med derivatet i obligasjonsstrukturen.

Fremover og fremtidige kontrakter er de vanligste transaksjonene ved bruk av eiendomsderivater. I en typisk fremtidig kontrakt inngår en investor en avtale om å betale et visst beløp til et bestemt fremtidig tidspunkt. En annen investor vil da betale et multiplum av en avtalt eiendomsindeks. Denne multiplen er fast. En forenklet måte å se på dette er at hver parti satser på et annet fremtidig økonomisk utfall.

Noen kommersielle eiendomsinvestorer bruker strategier som bytter. Disse foretar betalinger basert på en renteindeks. Eiendomderivater lar investorer være i eiendomsmarkedet uten å måtte kjøpe og selge bygninger. Av denne grunn er en annen betegnelse for handel med eiendomsderivater syntetiske eiendommer.

Hvis investoren har utleieeiendom og et lån med faste betalinger, betyr variasjoner i leiebeløpet han kan belaste at han kanskje ikke kan dekke disse utbetalingene med inntektsbeløpet han tar inn fra eiendommen. Å bruke derivater kan bidra til å håndtere denne muligheten; investoren kan dra fordel av svingningen i verdien av bygningen uten å måtte selge den. Leieprisene går ofte opp og ned med eiendomsverdiene, så derivatene kan bidra til å gi mer inntekt i tider der leien er lav. Vanskeligheten med dette er å bestemme nøyaktig hvilket derivat som er best å bruke.

I hovedsak har finansielle transaksjoner med eiendomsderivater to motparter som bytter kontanter basert på verdien av en avtalt indeks. Det anbefales at eiendomsinvestorer bare bruker enkle derivater og de som er nøye tilpasset de fysiske egenskapene som er involvert, da investorer som investerer i komplekse derivater risikerer konkurs. Men hvis de brukes forsiktig, kan derivatder bidra til å stabilisere kommersielle eiendommer og bidra til å beskytte mot tvangssalg.

Storbritannia har vært verdensledende innen bruk av eiendomsderivater. Den vanligste indeksen som brukes i Storbritannia for kommersielle eiendommer er Invest Property Databank. Denne indeksen brukes også i flere andre land, inkludert Australia, Tyskland, Sveits, Frankrike, Italia og Sveits. Det er viktig at indekser som brukes i derivattransaksjoner, er pålitelige. I USA er de to vanligste indeksene brukt National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index og Standard and Poor's Index.