Vad är fastighetsderivat?

Ett fastighetsderivat är en specifik typ av finansiellt instrument där derivatets värde varierar beroende på förändringar i fastighetstillgångar. Kontrakt som täcker sådana derivat skrivs vanligtvis baserat på fastighetsindex; välkonstruerade, brett baserade index är avgörande för dessa typer av finansiella transaktioner. Dessa transaktioner är ganska komplicerade, så vanligtvis är företag eller sofistikerade investerare de som använder derivat. Exempel på fastighetsderivat är terminskontrakt, totalavkastningsswappar eller obligationer med derivat i obligationsstrukturen.

Terminer och framtida kontrakt är de vanligaste transaktionerna med fastighetsderivat. I ett typiskt framtida kontrakt gör en investerare ett avtal om att betala ett visst belopp vid en viss framtida tidpunkt. En annan investerare betalar sedan ett multipel av ett avtalat fastighetsindex. Denna multipel är fixad. Ett förenklat sätt att titta på detta är att varje parti satsar på ett annat framtida ekonomiskt resultat.

Vissa kommersiella fastighetsinvesterare använder strategier som swappar. Dessa gör betalningar baserade på ett ränteindex. Fastighetsderivat gör att investerare kan vara på fastighetsmarknaden utan att faktiskt behöva köpa och sälja byggnader. Av denna anledning är en annan term för handel med fastighetsderivat syntetiska fastigheter.

Om investeraren har hyresfastigheter och ett lån med fasta betalningar innebär variationer i hyresbeloppet han kan ta ut att han kanske inte kan täcka dessa betalningar med det inkomstbelopp som han tar in från fastigheten. Att använda derivat kan hjälpa till att hantera denna möjlighet; investeraren kan dra fördel av byggnadens svängningar utan att behöva sälja den. Hyrespriserna går ofta upp och ner med fastighetsvärden, så derivat kan hjälpa till att ge extra inkomst under tider då hyran är låg. Svårigheten med detta är att bestämma exakt vilket derivat som är bäst att använda.

I huvudsak har finansiella transaktioner med fastighetsderivat två motparter som byter kontanter baserat på värdet på ett avtalat index. Det rekommenderas att fastighetsinvesterare endast använder enkla derivat och de som är nära anpassade till de fysiska egenskaperna som är inblandade, eftersom investerare som investerar i komplexa derivat riskerar för konkurs. Om de används försiktigt kan fastighetsderivat dock hjälpa till att stabilisera kommersiella fastigheter och skydda mot tvångsförsäljning.

Storbritannien har varit världsledande när det gäller att använda fastighetsderivat. Det vanligaste indexet som används i Storbritannien för kommersiella fastigheter är Invest Property Databank. Detta index används också i flera andra länder, inklusive Australien, Tyskland, Schweiz, Frankrike, Italien och Schweiz. Det är viktigt att index som används i derivattransaktioner är tillförlitliga. I USA är de två vanligaste indexen som används av National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index och Standard and Poor's Index.