Cosa sono i derivati immobiliari?
Un derivato immobiliare è un tipo specifico di strumento finanziario in cui il valore del derivato varia a seconda delle variazioni delle attività immobiliari. I contratti che coprono tali derivati sono generalmente scritti sulla base di indici immobiliari; indici ben costruiti e di ampia base sono fondamentali per questo tipo di transazioni finanziarie. Queste transazioni sono piuttosto complesse, quindi di solito le società o gli investitori sofisticati sono quelli che utilizzano derivati. Esempi di derivati immobiliari sono contratti a termine, total return swap o obbligazioni con il derivato nella struttura delle obbligazioni.
I contratti a termine e futuri sono le transazioni più comuni che utilizzano derivati immobiliari. In un tipico contratto futuro, un investitore prende un accordo per pagare un determinato importo in un determinato momento futuro. Un altro investitore pagherà quindi un multiplo di un indice di proprietà concordato. Questo multiplo è stato risolto. Un modo semplicistico di guardare a questo è che ciascuna parte sta scommettendo su un diverso risultato finanziario futuro.
Alcuni investitori immobiliari commerciali utilizzano strategie come gli swap. Questi effettuano pagamenti in base a un indice dei tassi di interesse. I derivati immobiliari consentono agli investitori di essere nel mercato immobiliare senza dover effettivamente acquistare e vendere edifici. Per questo motivo, un altro termine per la negoziazione con derivati immobiliari è immobiliare sintetico.
Se l'investitore ha una proprietà in affitto e un prestito con pagamenti fissi, variazioni dell'importo dell'affitto che può addebitare significa che potrebbe non essere in grado di coprire tali pagamenti con l'importo del reddito che riceve dalla proprietà. L'uso di derivati può aiutare a gestire questa possibilità; l'investitore può trarre vantaggio dalla fluttuazione del valore dell'edificio senza doverlo vendere. Le tariffe di affitto vanno spesso su e giù con i valori degli immobili, quindi i derivati possono aiutare a fornire reddito aggiuntivo durante i periodi in cui l'affitto è basso. La difficoltà in questo è decidere esattamente quale derivato sia meglio usare.
In sostanza, le transazioni finanziarie con derivati su proprietà hanno due controparti che scambiano contanti in base al valore di un indice concordato. Si raccomanda agli investitori immobiliari di utilizzare solo derivati semplici e quelli che sono strettamente collegati alle proprietà fisiche coinvolte, poiché gli investitori che investono in derivati complessi corrono il rischio di fallimento. Se usati con cautela, tuttavia, i derivati immobiliari possono aiutare a stabilizzare gli immobili commerciali e proteggere dalle vendite forzate.
Il Regno Unito è stato un leader mondiale nell'utilizzo di derivati immobiliari. L'indice più comune utilizzato nel Regno Unito per gli immobili commerciali è la banca dati sugli investimenti. Questo indice viene utilizzato anche in diversi altri paesi tra cui Australia, Germania, Svizzera, Francia, Italia e Svizzera. È importante che gli indici utilizzati nelle transazioni in derivati siano affidabili. Negli Stati Uniti, i due indici più comuni utilizzati sono l'indice National Council of Real Estate Investment Fiduciaries e l'indice Standard and Poor's.