O que são derivativos de propriedade?

Um derivativo de propriedade é um tipo específico de instrumento financeiro no qual o valor do derivado varia dependendo das mudanças nos ativos imobiliários. Os contratos que cobrem esses derivativos geralmente são escritos com base em índices de propriedade imobiliária; índices bem construídos e de base ampla são vitais para esses tipos de transações financeiras. Essas transações são bastante complexas; portanto, geralmente são empresas ou investidores sofisticados que usam derivativos. Exemplos de derivativos de propriedade são contratos a termo, swaps de retorno total ou títulos com o derivativo na estrutura de títulos.

Contratos a termo e futuros são as transações mais comuns usando derivativos de propriedades. Em um contrato futuro típico, um investidor faz um acordo para pagar uma certa quantia em um momento futuro específico. Outro investidor pagará um múltiplo de um índice de propriedade acordado. Esse múltiplo é fixo. Uma maneira simplista de ver isso é que cada parte está apostando em um resultado financeiro futuro diferente.

Alguns investidores imobiliários comerciais usam estratégias como swaps. Eles efetuam pagamentos com base em um índice de taxa de juros. Os derivativos imobiliários permitem que os investidores estejam no mercado imobiliário sem ter que comprar e vender imóveis. Por esse motivo, outro termo para negociação com derivativos imobiliários é o imobiliário sintético.

Se o investidor possui um imóvel alugado e um empréstimo com pagamentos fixos, variações no valor do aluguel que ele pode cobrar significa que ele pode não ser capaz de cobrir esses pagamentos com o valor da renda que ele obtém da propriedade. O uso de derivativos pode ajudar a lidar com essa possibilidade; o investidor pode tirar proveito da flutuação no valor do edifício sem precisar vendê-lo. As taxas de aluguel costumam subir e descer com os valores das propriedades, portanto os derivativos podem ajudar a fornecer renda adicional durante os períodos em que o aluguel é baixo. A dificuldade está em decidir exatamente qual derivada é melhor usar.

Essencialmente, as transações financeiras com derivativos de propriedades têm duas contrapartes que trocam dinheiro com base no valor de um índice acordado. Recomenda-se que os investidores imobiliários usem apenas derivativos simples e aqueles que estejam intimamente relacionados às propriedades físicas envolvidas, pois os investidores que investem em derivativos complexos correm o risco de falência. Se usados ​​com cautela, no entanto, os derivativos de propriedades podem ajudar a estabilizar imóveis comerciais e proteger contra vendas forçadas.

O Reino Unido é líder mundial no uso de derivativos imobiliários. O índice mais comum usado no Reino Unido para propriedades comerciais é o Banco de Dados de Propriedades de Investimento. Este índice também é usado em vários outros países, incluindo Austrália, Alemanha, Suíça, França, Itália e Suíça. É importante que os índices utilizados nas transações com derivativos sejam confiáveis. Nos Estados Unidos, os dois índices mais comuns utilizados são o Índice Fiduciário do Conselho Nacional de Investimento Imobiliário e o Índice Standard and Poor's.