Was sind Immobilienderivate?
Ein Immobilienderivat ist eine bestimmte Art von Finanzinstrument, bei dem der Wert des Derivats in Abhängigkeit von Änderungen des Immobilienvermögens schwankt. Verträge, die solche Derivate abdecken, werden in der Regel auf der Grundlage von Immobilienindizes abgeschlossen. Gut aufgebaute, breit abgestützte Indizes sind für diese Art von Finanztransaktionen von entscheidender Bedeutung. Diese Transaktionen sind recht komplex, sodass in der Regel Unternehmen oder anspruchsvolle Anleger Derivate einsetzen. Beispiele für Immobilienderivate sind Terminkontrakte, Total Return Swaps oder Anleihen mit dem Derivat in der Anleihenstruktur.
Forwards- und Future-Kontrakte sind die häufigsten Transaktionen mit Immobilienderivaten. In einem typischen zukünftigen Vertrag trifft ein Investor eine Vereinbarung, einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt zu zahlen. Ein anderer Investor zahlt dann ein Vielfaches eines vereinbarten Immobilienindex. Dieses Vielfache ist festgelegt. Eine vereinfachte Sichtweise ist, dass jede Partei auf ein anderes zukünftiges finanzielles Ergebnis setzt.
Einige gewerbliche Immobilieninvestoren setzen Strategien wie Swaps ein. Diese leisten Zahlungen auf Basis eines Zinsindex. Immobilienderivate ermöglichen es Anlegern, am Immobilienmarkt zu partizipieren, ohne tatsächlich Gebäude kaufen und verkaufen zu müssen. Ein weiterer Begriff für den Handel mit Immobilienderivaten ist aus diesem Grund die synthetische Immobilie.
Verfügt der Investor über ein Mietobjekt und ein Darlehen mit festen Zahlungen, bedeutet dies, dass er aufgrund von Mietschwankungen möglicherweise nicht in der Lage ist, diese Zahlungen mit den Einnahmen aus dem Objekt zu decken. Der Einsatz von Derivaten kann helfen, mit dieser Möglichkeit umzugehen. der investor kann die wertschwankung des gebäudes nutzen, ohne es verkaufen zu müssen. Die Mietpreise steigen und fallen häufig mit den Immobilienwerten, sodass die Derivate in Zeiten niedriger Mieten zu zusätzlichen Einnahmen führen können. Die Schwierigkeit dabei besteht darin, genau zu entscheiden, welches Derivat am besten zu verwenden ist.
Finanztransaktionen mit Immobilienderivaten haben im Wesentlichen zwei Gegenparteien, die auf der Grundlage des Werts eines vereinbarten Index Barmittel tauschen. Es wird empfohlen, dass Immobilieninvestoren nur einfache Derivate einsetzen und solche, die genau auf die physischen Eigenschaften abgestimmt sind, da Anleger, die in komplexe Derivate investieren, das Risiko einer Insolvenz eingehen. Bei vorsichtigem Einsatz können Immobilienderivate jedoch zur Stabilisierung von Gewerbeimmobilien und zum Schutz vor Zwangsverkäufen beitragen.
Großbritannien ist weltweit führend bei der Verwendung von Immobilienderivaten. Der in Großbritannien am häufigsten verwendete Index für Gewerbeimmobilien ist die Invest Property-Datenbank. Dieser Index wird auch in mehreren anderen Ländern verwendet, darunter in Australien, Deutschland, der Schweiz, Frankreich, Italien und der Schweiz. Es ist wichtig, dass die für Derivatgeschäfte verwendeten Indizes zuverlässig sind. In den Vereinigten Staaten werden am häufigsten der National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index und der Standard and Poor's Index verwendet.