Jakie są pochodne nieruchomości?
Instrument pochodny nieruchomości to szczególny rodzaj instrumentu finansowego, w którym wartość instrumentu pochodnego zmienia się w zależności od zmian aktywów nieruchomości. Umowy obejmujące takie instrumenty pochodne są zazwyczaj sporządzane na podstawie wskaźników nieruchomości; dobrze skonstruowane, szeroko zakrojone indeksy są niezbędne dla tego rodzaju transakcji finansowych. Transakcje te są dość złożone, więc zwykle korporacje lub wyrafinowani inwestorzy używają instrumentów pochodnych. Przykładami pochodnych nieruchomości są kontrakty forward, swapy całkowitego zwrotu lub obligacje z instrumentem pochodnym w strukturze obligacji.
Kontrakty terminowe i przyszłe są najczęstszymi transakcjami z wykorzystaniem pochodnych nieruchomości. W typowej przyszłej umowie inwestor zgadza się zapłacić określoną kwotę w określonym czasie w przyszłości. Następnie inny inwestor zapłaci wielokrotność uzgodnionego indeksu nieruchomości. Ta wielokrotność jest stała. Uproszczony sposób patrzenia na to polega na tym, że każda ze stron stawia na inny przyszły wynik finansowy.
Niektórzy inwestorzy nieruchomości komercyjnych stosują strategie takie jak swapy. Dokonują one płatności w oparciu o indeks stóp procentowych. Pochodne nieruchomości pozwalają inwestorom znajdować się na rynku nieruchomości bez konieczności faktycznego kupowania i sprzedawania budynków. Z tego powodu innym terminem obrotu instrumentami pochodnymi nieruchomości są nieruchomości syntetyczne.
Jeśli inwestor ma nieruchomość na wynajem i pożyczkę ze stałymi płatnościami, zmiany wysokości czynszu, którą może naliczyć, mogą oznaczać, że może nie być w stanie pokryć tych płatności kwotą dochodu, który bierze z nieruchomości. Korzystanie z instrumentów pochodnych może pomóc poradzić sobie z tą możliwością; inwestor może skorzystać z wahań wartości budynku bez konieczności jego sprzedaży. Stawki czynszów często rosną i spadają wraz z wartościami nieruchomości, więc instrumenty pochodne mogą pomóc zapewnić dodatkowy dochód w okresach niskiego czynszu. Trudność polega na tym, aby zdecydować, którą pochodną najlepiej użyć.
Zasadniczo transakcje finansowe z pochodnymi nieruchomościami mają dwóch kontrahentów, którzy wymieniają środki pieniężne na podstawie wartości uzgodnionego indeksu. Zaleca się, aby inwestorzy nieruchomości korzystali wyłącznie z prostych instrumentów pochodnych i tych, które są ściśle dopasowane do właściwości fizycznych, ponieważ inwestorzy inwestujący w złożone instrumenty pochodne narażeni są na ryzyko bankructwa. Jednak ostrożne stosowanie instrumentów pochodnych może pomóc ustabilizować nieruchomości komercyjne i chronić przed wymuszoną sprzedażą.
Wielka Brytania jest światowym liderem w stosowaniu pochodnych nieruchomości. Najpopularniejszym indeksem stosowanym w Wielkiej Brytanii dla nieruchomości komercyjnych jest bank danych nieruchomości inwestycyjnych. Indeks ten jest również stosowany w kilku innych krajach, w tym w Australii, Niemczech, Szwajcarii, Francji, Włoszech i Szwajcarii. Ważne jest, aby wskaźniki stosowane w transakcjach pochodnych były wiarygodne. W Stanach Zjednoczonych dwoma najczęściej stosowanymi wskaźnikami są National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index oraz Standard and Poor's Index.