¿Qué son los derechos de superficie?

En la mayoría de las jurisdicciones en todo el mundo, los derechos de propiedad se dividen en derechos aéreos, derechos de superficie y derechos bajo la superficie. Como su nombre lo indica, los derechos de superficie son derechos para usar, mejorar y vender la superficie de la tierra. Los derechos bajo la superficie, por otro lado, son derechos que pueden reservarse cuando alguien vende una propiedad y se aplican al derecho de extraer o excavar cualquier mineral que se encuentre debajo de la superficie de la tierra. Los derechos aéreos, en la mayoría de las jurisdicciones, se aplican al aire sobre una propiedad y también pueden separarse de los derechos de superficie y venderse.

El propietario de los derechos de superficie es libre de mejorar o construir cualquier cosa que las leyes locales de zonificación permitan en la tierra. Los derechos a la superficie también incluyen generalmente el derecho a plantar cultivos, césped, flores o árboles. Los derechos al agua que se encuentran a continuación o adyacentes a la propiedad variarán según la jurisdicción, el tipo de cuerpo de agua y si la tierra se encuentra o no en un área donde el agua es escasa. A menudo, el gobierno posee los derechos sobre el agua que se encuentran debajo de la superficie.

La mayoría de la gente no piensa mucho en los diferentes derechos a la tierra que acompañan a una propiedad. Sin embargo, vale la pena leer detenidamente la escritura antes de comprar una propiedad, ya que hubo un momento en que vender una propiedad mientras se reservaban los derechos bajo la superficie no era infrecuente. Esto fue particularmente común en el Viejo Oeste de los Estados Unidos durante la fiebre del oro, o en áreas donde históricamente se ha descubierto petróleo. Cuando los derechos sobre la superficie se venden o transfieren con una reserva de derechos bajo la superficie, el propietario de los derechos minerales bajo la superficie tiene derecho a ejercer ese derecho siempre que lo desee y puede usar cualquier parte de la superficie Es razonablemente necesario extraer los minerales.

Los derechos aéreos rara vez son importantes o relevantes para la propiedad residencial; sin embargo, a menudo son importantes en grandes áreas urbanas densamente pobladas donde los códigos de zonificación restringen estrictamente la altura de los edificios. Técnicamente, el dueño de una propiedad generalmente posee el derecho al aire sobre una propiedad por infinito, siempre que las estructuras construidas en la propiedad no interfieran con el tráfico aéreo. En realidad, la mayoría de las jurisdicciones tienen restricciones de altura en las estructuras construidas. Un propietario puede, a veces, vender sus derechos aéreos que no se están utilizando. Por ejemplo, en una ciudad grande donde los edificios están restringidos a 20 pisos, un propietario de una propiedad que no esté usando 15 de sus historias asignadas puede vender esos derechos aéreos o historias a otro propietario.