Jakie są prawa powierzchni?

W większości jurysdykcji na całym świecie prawa własności są podzielone na prawa lotnicze, prawa powierzchniowe i prawa do powierzchni. Jak sama nazwa wskazuje, prawa do powierzchni to prawa do użytkowania, ulepszania i sprzedaży powierzchni ziemi. Z drugiej strony prawa do powierzchni są to prawa, które mogą być zastrzeżone, gdy ktoś sprzedaje nieruchomość i stosuje się do prawa do wydobywania lub wydobywania minerałów znalezionych pod powierzchnią ziemi. Prawa lotnicze, w większości jurysdykcji, dotyczą powietrza nad nieruchomością i mogą być również oddzielone od praw powierzchniowych i sprzedane.

Właściciel praw do powierzchni może dowolnie ulepszać lub budować wszystko, na co zezwalają lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Prawa do powierzchni obejmują również ogólnie prawo do sadzenia roślin uprawnych, trawy, kwiatów lub drzew. Prawa do wody znalezione poniżej lub w sąsiedztwie nieruchomości będą się różnić w zależności od jurysdykcji, rodzaju jednolitej części wód oraz od tego, czy grunt znajduje się na obszarze, na którym woda jest przerażająca. Często rząd faktycznie posiada prawa do wody znalezione pod powierzchnią.

Większość ludzi nie myśli dużo o różnych prawach do ziemi, które towarzyszą nieruchomości. Opłaca się jednak uważnie przeczytać akt przed zakupem nieruchomości, ponieważ był czas, kiedy sprzedaż nieruchomości przy jednoczesnym zastrzeżeniu praw do powierzchni nie była niczym niezwykłym. Było to szczególnie powszechne na Starym Zachodzie w Stanach Zjednoczonych podczas gorączki złota lub na obszarach, na których historycznie odkryto ropę. Gdy prawa do powierzchni są sprzedawane lub przenoszone z zastrzeżeniem praw do powierzchni, właściciel praw do minerałów podpowierzchniowych ma prawo do korzystania z tego prawa, ilekroć zechce to zrobić i może korzystać z dowolnej części powierzchni jest zasadnie niezbędny do wydobycia minerałów.

Prawa lotnicze są rzadko ważne lub istotne dla nieruchomości mieszkalnych; są one jednak często ważne na dużych, gęsto zaludnionych obszarach miejskich, gdzie kody stref ściśle ograniczają wysokość budynków. Technicznie rzecz biorąc, właściciel nieruchomości jest zasadniczo właścicielem prawa do powietrza nad nieruchomością do nieskończoności, o ile jakiekolwiek budowle zbudowane na nieruchomości nie zakłócają ruchu lotniczego. W rzeczywistości większość jurysdykcji ma ograniczenia wysokości budowanych konstrukcji. Właściciel może czasami sprzedać swoje niewykorzystane prawa lotnicze. Na przykład w dużym mieście, w którym budynki są ograniczone do 20 pięter, właściciel nieruchomości, który nie korzysta z 15 przydzielonych opowieści, może uzyskać pozwolenie na sprzedaż tych praw lotniczych lub opowieści innemu właścicielowi nieruchomości.