¿Cuáles son los diferentes tipos de enfoque de evaluación?
Los tres tipos diferentes de enfoques o métodos para realizar una evaluación son los enfoques de costo, comparación de mercado e ingresos. Estos enfoques son modelos económicos que representan diferentes formas de estimar el valor de la propiedad. Los tasadores utilizan su experiencia para determinar el enfoque más relevante para el tipo de propiedad en cuestión. Valorar la propiedad es más una técnica que un ejercicio de hechos, y el enfoque de evaluación proporciona el contexto a través del cual el tasador presenta su opinión experta.
El valor de la propiedad solo puede establecerse definitivamente cuando se vende la propiedad. Hasta que se realice una compra real para establecer el precio que paga un comprador real en el mercado abierto, cualquier discusión sobre el valor de la propiedad es especulativa. Una evaluación intenta utilizar modelos de valoración para estimar el valor de la propiedad o la venta en determinadas circunstancias. El valor de la propiedad no siempre es igual al precio que pagaría un comprador en las condiciones actuales o futuras del mercado, por lo que cualquier tasación es un juicio de expertos bajo ciertas restricciones.
Una de las limitaciones clave es el enfoque de valoración. El tasador tiene que decidir qué construcción económica puede proporcionar la mejor estimación del valor. Las decisiones de utilizar un enfoque de tasación en lugar de otro a menudo dependen del tipo de propiedad en cuestión y del contexto en el que se realiza la tasación. Muy raramente es solo un enfoque de tasación la única forma de valorar la propiedad.
El enfoque del costo establece el valor determinando el costo real de reemplazo de la propiedad. Tiene en cuenta los costos para comprar el terreno y replicar las mejoras utilizando mano de obra y materiales disponibles actualmente. Este enfoque de evaluación se usa con mayor frecuencia en propiedades únicas y por compañías de seguros al estructurar un pago de los ingresos de la póliza. En este caso, la pregunta de valoración no es para qué se vendería la propiedad en el mercado abierto, sino qué necesitaría el propietario para reconstruir la estructura exacta.
La comparación de mercado, o el enfoque de ventas comparable, se utiliza para valorar las viviendas unifamiliares. Establece valor al comparar la propiedad con propiedades similares que se han vendido recientemente en el mercado local. Cada propiedad es funcional y situacionalmente única, y ninguna comparación de propiedades similares puede determinar completamente un posible precio de venta. Los tasadores usan su mejor criterio para elegir propiedades comparables y estimar el valor de mercado en función de las ventas reales.
El enfoque de ingresos establece el valor de la propiedad basado en una extrapolación del valor del flujo de ingresos actual y futuro de la propiedad. Este enfoque de evaluación se usa con mayor frecuencia para valorar propiedades comerciales, como edificios de apartamentos de varias unidades. Los tasadores toman el rollo de la renta, por ejemplo, y usan su valor actual, la tasa de vacantes probable y la tasa probable aumenta con el tiempo para llegar a una opinión experta sobre el valor de la propiedad.