¿Cuáles son los diferentes tipos de enfoque de evaluación?
Los tres tipos diferentes de enfoques, o métodos, para realizar una evaluación son los enfoques de costo, comparación del mercado y ingresos. Estos enfoques son modelos económicos que representan diferentes formas de estimar el valor de la propiedad. Los tasadores utilizan su experiencia para determinar el enfoque más relevante para el tipo de propiedad en cuestión. Valuar la propiedad es más una técnica que un ejercicio objetivo, y el enfoque de evaluación proporciona el contexto a través del cual el tasador representa su opinión de expertos.
El valor de la propiedad solo puede establecerse definitivamente cuando se vende la propiedad. Hasta que se realice una compra real para establecer el precio que un comprador real paga en el mercado abierto, cualquier discusión sobre el valor de la propiedad es especulativa. Una evaluación intenta usar modelos de valoración para estimar lo que vale la propiedad o se vendería por ciertas circunstancias. El valor de la propiedad no siempre es igual al precio que un comprador pagaría bajo Marke actual o futuroT Condiciones, por lo que cualquier evaluación es una llamada de juicio experto en ciertas restricciones.
Una de las restricciones clave es el enfoque de valoración. El tasador debe decidir qué construcción económica puede proporcionar la mejor estimación de valor. Las decisiones de usar un enfoque de evaluación en lugar de otro a menudo dependen del tipo de propiedad en cuestión y del contexto en el que se realiza la evaluación. Muy raramente es solo un enfoque de evaluación la única forma de valorar la propiedad.
El enfoque de costo establece el valor determinando el costo de reemplazo real de la propiedad. Tiene en cuenta los costos para comprar el terreno y replicar las mejoras utilizando la mano de obra y los materiales disponibles actualmente. Este enfoque de evaluación se usa con mayor frecuencia en propiedades únicas y por compañías de seguros al estructurar un pago de los ingresos de la póliza. En este caso, la pregunta de valoración no es lo que la PRoperty se vendería en el mercado abierto, pero lo que el propietario necesitaría para reconstruir la estructura exacta.
La comparación del mercado, o el enfoque de ventas comparable, se utiliza para valorar las viviendas unifamiliares. Establece valor al comparar la propiedad con propiedades similares que se han vendido recientemente en el mercado local. Cada propiedad es única y situacionalmente única, y ninguna comparación de propiedades similares puede determinar completamente un precio de venta probable. Los tasadores usan su mejor juicio para elegir propiedades comparables y estimar el valor de mercado basado en las ventas reales.
El enfoque de ingresos establece el valor de la propiedad basado en una extrapolación del valor del flujo de ingresos actual y futuro de la propiedad. Este enfoque de evaluación se usa con mayor frecuencia para valorar la propiedad comercial, como edificios de apartamentos de múltiples unidades. Los tasadores toman la lista de alquiler, por ejemplo, y usan su valor actual, la probable tasa de vacantes y la tasa probable aumenta con el tiempo para llegar a una experienciat Opinión sobre el valor de la propiedad.