Quels sont les différents types d'approche d'évaluation?
Les trois types d'approches, ou méthodes, utilisés pour effectuer une évaluation sont les approches de coût, de comparaison de marché et de revenu. Ces approches sont des modèles économiques qui représentent différentes manières d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Les évaluateurs utilisent leur expertise pour déterminer l'approche la plus pertinente pour le type de bien en cause. L’évaluation de la propriété est plus une technique qu’un exercice factuel et l’approche d’évaluation fournit le contexte dans lequel l’évaluateur rend son avis d’expert.
La valeur de la propriété ne peut être définitivement établie que lorsque la propriété est vendue. Jusqu'à ce qu'un achat réel soit établi pour établir le prix qu'un acheteur réel paie sur le marché libre, toute discussion sur la valeur de la propriété est spéculative. Une évaluation tente d'utiliser des modèles d'évaluation pour estimer la valeur de la propriété ou la vendre dans certaines circonstances. La valeur de la propriété ne correspond pas toujours au prix qu'un acheteur paierait dans les conditions actuelles ou futures du marché. Toute évaluation est donc un jugement d'expert rendu sous certaines contraintes.
L’approche d’évaluation est l’une des principales contraintes. L'évaluateur doit décider quel concept économique peut fournir la meilleure estimation de la valeur. La décision d'utiliser une approche d'évaluation plutôt qu'une autre dépend souvent du type de bien en cause et du contexte dans lequel l'évaluation est effectuée. Très rarement, une seule approche d'évaluation est le seul moyen de valoriser le bien.
La méthode du coût établit la valeur en déterminant le coût de remplacement réel de la propriété. Il prend en compte les coûts d'achat du terrain et reproduit les améliorations en utilisant la main-d'œuvre et les matériaux actuellement disponibles. Cette approche d'évaluation est le plus souvent utilisée sur des biens uniques et par des sociétés d'assurance lors de la structuration du paiement du produit de la police. Dans ce cas, la question de l'évaluation n'est pas ce que la propriété vendrait sur le marché libre, mais ce dont le propriétaire aurait besoin pour reconstruire la structure exacte.
La comparaison de marché, ou l'approche de vente comparable, est utilisée pour évaluer les logements unifamiliaux. Il établit la valeur en comparant la propriété à des propriétés similaires vendues récemment sur le marché local. Chaque propriété est unique sur le plan fonctionnel et sur le plan de la situation, et aucune comparaison de propriétés similaires ne permet de déterminer complètement le prix de vente probable. Les évaluateurs utilisent leur meilleur jugement pour choisir des propriétés comparables et pour estimer la valeur de marché sur la base des ventes effectives.
L'approche par le revenu établit la valeur de la propriété en se basant sur une extrapolation de la valeur du flux de revenu actuel et futur de la propriété. Cette approche d'évaluation est le plus souvent utilisée pour évaluer des biens commerciaux, tels que des immeubles à appartements multiples. Les évaluateurs prennent par exemple le rôle de loyer et utilisent leur valeur actuelle, le taux de vacance probable et le taux probable augmente avec le temps pour obtenir un avis d'expert sur la valeur de la propriété.