Was sind die verschiedenen Arten des Beurteilungsansatzes?
Die drei verschiedenen Arten von Ansätzen oder Methoden zur Durchführung einer Beurteilung sind die Kosten-, Marktvergleichs- und Einkommensansätze. Bei diesen Ansätzen handelt es sich um Wirtschaftsmodelle, die unterschiedliche Arten der Schätzung des Immobilienwerts darstellen. Die Sachverständigen ermitteln anhand ihres Fachwissens den Ansatz, der für den jeweiligen Immobilientyp am relevantesten ist. Die Bewertung von Immobilien ist eher eine Technik als eine Tatsachenübung, und der Beurteilungsansatz liefert den Kontext, in dem der Beurteiler seine Expertenmeinung abgibt.
Der Immobilienwert kann erst mit dem Verkauf der Immobilie endgültig festgestellt werden. Bis ein tatsächlicher Kauf getätigt wird, um den Preis zu ermitteln, den ein tatsächlicher Käufer auf dem freien Markt zahlt, ist jede Diskussion über den Wert der Immobilie spekulativ. Bei einer Bewertung wird versucht, mithilfe von Bewertungsmodellen zu schätzen, wofür die Immobilie unter bestimmten Umständen wert ist oder sich verkaufen würde. Der Wert der Immobilie entspricht nicht immer dem Preis, den ein Käufer unter den gegenwärtigen oder zukünftigen Marktbedingungen zahlen würde. Daher ist jede Bewertung ein Expertenurteil, das unter bestimmten Bedingungen getroffen wird.
Eine der wichtigsten Einschränkungen ist der Bewertungsansatz. Der Gutachter muss entscheiden, welches Wirtschaftskonstrukt die beste Wertschätzung liefern kann. Die Entscheidung, einen Bewertungsansatz anstelle eines anderen zu verwenden, hängt häufig von der Art der fraglichen Immobilie und dem Kontext ab, in dem die Bewertung durchgeführt wird. Sehr selten ist nur ein einziger Bewertungsansatz die einzige Möglichkeit, die Immobilie zu bewerten.
Der Kostenansatz ermittelt den Wert, indem die tatsächlichen Wiederbeschaffungskosten der Immobilie ermittelt werden. Dabei werden die Kosten für den Erwerb des Grundstücks berücksichtigt und die Verbesserungen unter Verwendung der derzeit verfügbaren Arbeitskräfte und Materialien nachgebildet. Dieser Bewertungsansatz wird am häufigsten für einzelne Immobilien und von Versicherungsunternehmen bei der Strukturierung einer Auszahlung von Versicherungserlösen verwendet. In diesem Fall lautet die Bewertungsfrage nicht, wofür die Immobilie auf dem freien Markt verkauft werden würde, sondern was der Eigentümer zum Wiederaufbau der genauen Struktur benötigen würde.
Der Marktvergleich oder der vergleichbare Verkaufsansatz wird zur Bewertung von Einfamilienhäusern herangezogen. Es ermittelt den Wert, indem es die Immobilie mit ähnlichen Immobilien vergleicht, die kürzlich auf dem lokalen Markt verkauft wurden. Jedes Objekt ist funktional und situativ einzigartig, und kein Vergleich ähnlicher Objekte kann einen wahrscheinlichen Verkaufspreis vollständig bestimmen. Gutachter verwenden ihr bestes Urteilsvermögen, um vergleichbare Immobilien auszuwählen und den Marktwert basierend auf den tatsächlichen Verkäufen zu schätzen.
Der Einkommensansatz ermittelt den Immobilienwert auf der Grundlage einer Extrapolation des aktuellen und zukünftigen Einkommensstroms der Immobilie. Dieser Bewertungsansatz wird am häufigsten zur Bewertung von Gewerbeimmobilien wie Mehrfamilienhäusern verwendet. Gutachter nehmen zum Beispiel die Mietliste und verwenden ihren aktuellen Wert, die wahrscheinliche Leerstandsrate und die wahrscheinliche Rate, die sich im Laufe der Zeit erhöht, um ein Expertenurteil über den Wert der Immobilie zu erhalten.