Jakie są różne rodzaje podejścia do oceny?
Trzy różne rodzaje podejść lub metod przeprowadzania oceny to podejście kosztowe, porównanie rynku i podejście dochodowe. Podejścia te są modelami ekonomicznymi, które reprezentują różne sposoby szacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawcy wykorzystują swoją wiedzę specjalistyczną, aby określić podejście, które jest najbardziej odpowiednie dla danego rodzaju nieruchomości. Wycena nieruchomości jest raczej techniką niż ćwiczeniem faktycznym, a podejście szacunkowe zapewnia kontekst, w którym rzeczoznawca wyraża swoją opinię ekspercką.
Wartość nieruchomości można ostatecznie ustalić tylko przy sprzedaży nieruchomości. Do czasu faktycznego zakupu w celu ustalenia ceny, jaką faktyczny nabywca płaci na wolnym rynku, wszelkie dyskusje na temat wartości nieruchomości są spekulacyjne. W wycenie podjęto próbę wykorzystania modeli wyceny do oszacowania wartości nieruchomości lub sprzedaży w określonych okolicznościach. Wartość nieruchomości nie zawsze jest równa cenie, jaką kupujący zapłaciłby w obecnych lub przyszłych warunkach rynkowych, więc każda wycena jest oceną ekspercką pod pewnymi warunkami.
Jednym z kluczowych ograniczeń jest podejście oparte na wycenie. Rzeczoznawca musi zdecydować, która konstrukcja ekonomiczna może zapewnić najlepsze oszacowanie wartości. Decyzje o zastosowaniu jednego podejścia do oceny zamiast drugiego często zależą od rodzaju rozpatrywanej nieruchomości i kontekstu, w którym przeprowadzana jest ocena. Bardzo rzadko tylko jedna metoda oceny jest jedynym sposobem na wycenę nieruchomości.
Podejście kosztowe ustala wartość poprzez określenie faktycznego kosztu odtworzenia nieruchomości. Uwzględnia koszty zakupu gruntu i odtworzenia ulepszeń przy użyciu obecnie dostępnej siły roboczej i materiałów. Takie podejście do oceny jest najczęściej stosowane w przypadku unikatowych nieruchomości i firm ubezpieczeniowych przy ustalaniu struktury wypłaty wpływów z polisy. W tym przypadku pytanie o wycenę nie dotyczy tego, za co nieruchomość zostałaby sprzedana na otwartym rynku, ale czego właściciel musiałby odbudować dokładną strukturę.
Porównanie rynku lub porównywalne podejście do sprzedaży stosuje się do wyceny mieszkań jednorodzinnych. Ustanawia wartość poprzez porównanie nieruchomości z podobnymi nieruchomościami, które zostały ostatnio sprzedane na rynku lokalnym. Każda nieruchomość jest funkcjonalnie i sytuacyjnie wyjątkowa i żadne porównanie podobnych nieruchomości nie może w pełni ustalić prawdopodobnej ceny sprzedaży. Rzeczoznawcy dokonują najlepszego osądu, aby wybrać porównywalne nieruchomości i oszacować wartość rynkową na podstawie rzeczywistej sprzedaży.
Podejście dochodowe ustala wartość nieruchomości na podstawie ekstrapolacji wartości obecnego i przyszłego strumienia dochodów nieruchomości. Takie podejście do oceny jest najczęściej stosowane do wyceny nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki wielomieszkaniowe. Rzeczoznawcy biorą na przykład rentę czynszową i wykorzystują jej bieżącą wartość, prawdopodobny wskaźnik pustostanów, a prawdopodobny wskaźnik wzrasta z czasem, aby dojść do ekspertyzy dotyczącej wartości nieruchomości.