Jakie są różne rodzaje podejścia do oceny?

Trzy różne rodzaje podejść lub metody prowadzenia oceny to koszty, porównanie rynkowe i podejścia dochodowe. Podejścia te są modelami ekonomicznymi, które reprezentują różne sposoby oszacowania wartości własności. Rzeczoznawcy wykorzystują swoją wiedzę specjalistyczną do określenia podejścia, które jest najbardziej istotne dla rodzaju spornej nieruchomości. Wycena nieruchomości jest bardziej techniką niż ćwiczeniem faktycznym, a podejście oceniające stanowi kontekst, w którym rzeczoznawca sprawia, że ​​jego opinia eksperta.

Wartość nieruchomości może być ostatecznie ustalona tylko wtedy, gdy nieruchomość jest sprzedawana. Do czasu dokonania faktycznego zakupu w celu ustalenia ceny, którą faktyczny kupujący płaci na otwartym rynku, każda dyskusja na temat wartości nieruchomości jest spekulacyjna. Ocena próbuje wykorzystać modele wyceny w celu oszacowania, za co nieruchomość jest warta lub sprzedawana w pewnych okolicznościach. Wartość nieruchomości nie zawsze równa się cenie, którą kupujący zapłaciłby w ramach bieżącego lub przyszłego markeT Warunki, więc każda ocena jest wezwaniem do wyroku eksperckiego wydanego zgodnie z pewnymi ograniczeniami.

Jednym z kluczowych ograniczeń jest podejście wyceny. Rzeczoznawca musi zdecydować, który konstrukt ekonomiczny może zapewnić najlepiej oszacowanie wartości. Decyzje dotyczące stosowania jednego podejścia do oceny, a nie innego, często zależą od rodzaju spornej własności i kontekstu, w którym przeprowadzana jest ocena. Bardzo rzadko jest tylko jednym podejściem do oceny, jedynym sposobem na wartości właściwości.

Podejście kosztów ustanawia wartość, określając faktyczny koszt wymiany nieruchomości. Koszty bierze pod uwagę zakup gruntów i odtworzenie ulepszeń przy użyciu obecnie dostępnej siły roboczej i materiałów. To podejście do oceny jest najczęściej stosowane w unikalnej nieruchomości i przez firmy ubezpieczeniowe przy ustalaniu wypłaty wpływów z polisy. W tym przypadku pytanie o wycenę nie jest tym, co pRoperty sprzedałby się na otwartym rynku, ale to, czego właściciel potrzebowałby, aby odbudować dokładną strukturę.

Porównanie rynku

lub porównywalne podejście sprzedażowe jest wykorzystywane do ceny mieszkań jednorodzinnych. Ustanawia wartość, porównując nieruchomość z podobnymi nieruchomościami, które sprzedawały się ostatnio na rynku lokalnym. Każdy kawałek nieruchomości jest funkcjonalnie i sytuacyjnie wyjątkowy i żadne porównanie podobnych nieruchomości nie może w pełni określić prawdopodobnej ceny sprzedaży. Rzeczoznawcy wykorzystują swój najlepszy osąd do wybierania porównywalnych nieruchomości i oszacowania wartości rynkowej na podstawie faktycznej sprzedaży.

Podejście dochodowe ustanawia wartość nieruchomości na podstawie ekstrapolacji wartości obecnego i przyszłego strumienia dochodu nieruchomości. To podejście do oceny jest najczęściej wykorzystywane do ceny własności komercyjnej, takich jak wielopoziomowe budynki mieszkalne. Rzeczoznawcy na przykład pobierają rolkę czynszu i wykorzystają jego obecną wartość, prawdopodobny wskaźnik pustostanów, a prawdopodobna stawka wzrasta z czasem, aby dotrzeć do eksperymentuT Opinia na temat wartości nieruchomości.