Jaké jsou různé typy přístupu k oceňování?
Tři různé typy přístupů nebo metod k oceňování jsou náklady, srovnání trhu a výnosy. Tyto přístupy jsou ekonomické modely, které představují různé způsoby odhadu hodnoty nemovitosti. Odhadci využívají své odborné znalosti k určení přístupu, který je nejvhodnější pro daný typ dotčené nemovitosti. Oceňování majetku je spíše technikou než faktickým cvičením a přístup k hodnocení poskytuje kontext, prostřednictvím kterého odhadce poskytuje svůj znalecký posudek.
Hodnota nemovitosti může být definitivně stanovena pouze při prodeji nemovitosti. Dokud nebude proveden skutečný nákup ke stanovení ceny, kterou skutečný kupující platí na otevřeném trhu, je jakákoli diskuse o hodnotě nemovitosti spekulativní. Hodnocení se pokouší použít oceňovací modely k odhadu, za co se nemovitost vyplatí nebo za jakých okolností by prodala. Hodnota nemovitosti se ne vždy rovná ceně, kterou by kupující zaplatil za současných nebo budoucích tržních podmínek, takže jakékoli hodnocení je znalecký posudek vynesený za určitých omezení.
Jedním z klíčových omezení je přístup k oceňování. Znalec se musí rozhodnout, který ekonomický konstrukt může poskytnout nejlepší odhad hodnoty. Rozhodnutí o použití jednoho přístupu k hodnocení spíše než jiného často závisí na druhu dotčeného majetku a kontextu, ve kterém je hodnocení prováděno. Velmi zřídka je pouze jeden hodnotící přístup jediným způsobem ocenění nemovitosti.
Nákladový přístup stanoví hodnotu určením skutečných reprodukčních nákladů nemovitosti. Zohledňuje náklady na nákup půdy a kopíruje vylepšení s využitím aktuálně dostupné práce a materiálů. Tento přístup k hodnocení se nejčastěji používá u jedinečného majetku a pojišťovnami při strukturování výplaty pojistného. V tomto případě není otázkou ocenění to, za co by se nemovitost prodávala na otevřeném trhu, ale to, co by vlastník musel znovu vybudovat přesnou strukturu.
Srovnání trhu nebo srovnatelný prodejní přístup se používá k ocenění rodinných domů. Stanoví hodnotu porovnáním nemovitosti s podobnými nemovitostmi, které se nedávno prodaly na místním trhu. Každá nemovitost je funkčně a situačně jedinečná a žádné srovnání podobných nemovitostí nemůže zcela určit pravděpodobnou prodejní cenu. Znalci využívají svého nejlepšího úsudku k výběru srovnatelných nemovitostí ak odhadu tržní hodnoty na základě skutečného prodeje.
Příjmový přístup stanoví hodnotu nemovitosti na základě extrapolace hodnoty současného a budoucího příjmu z majetku. Tento přístup k hodnocení se nejčastěji používá k ocenění komerčních nemovitostí, jako jsou bytové domy s více jednotkami. Odhadci berou například nájemné a používají jeho současnou hodnotu, pravděpodobnou míru neobsazenosti a pravděpodobnou míru, která se postupem času zvyšuje, aby dosáhli znaleckého posudku o hodnotě nemovitosti.