Quais são os diferentes tipos de abordagem de avaliação?

Os três tipos diferentes de abordagens, ou métodos, para realizar uma avaliação são as abordagens de custo, comparação de mercado e renda. Essas abordagens são modelos econômicos que representam diferentes maneiras de estimar o valor da propriedade. Os avaliadores usam seus conhecimentos para determinar a abordagem mais relevante para o tipo de propriedade em questão. Avaliar a propriedade é mais uma técnica do que um exercício factual, e a abordagem de avaliação fornece o contexto pelo qual o avaliador emite sua opinião de especialista.

O valor da propriedade só pode ser estabelecido definitivamente quando a propriedade é vendida. Até que uma compra real seja feita para estabelecer o preço que um comprador real paga no mercado aberto, qualquer discussão sobre o valor da propriedade é especulativa. Uma avaliação tenta usar modelos de avaliação para estimar quanto vale a propriedade ou venderia sob determinadas circunstâncias. O valor da propriedade nem sempre é igual ao preço que um comprador pagaria sob as condições atuais ou futuras do mercado; portanto, qualquer avaliação é uma chamada de julgamento especializada feita sob certas restrições.

Uma das principais restrições é a abordagem de avaliação. O avaliador deve decidir qual construto econômico pode fornecer a melhor estimativa de valor. As decisões de usar uma abordagem de avaliação em vez de outra geralmente dependem do tipo de propriedade em questão e do contexto em que a avaliação é realizada. Muito raramente, apenas uma abordagem de avaliação é a única maneira de avaliar a propriedade.

A abordagem de custo estabelece valor determinando o custo de reposição real da propriedade. Ele leva em consideração os custos para comprar a terra e replicar as melhorias usando mão de obra e materiais atualmente disponíveis. Essa abordagem de avaliação é mais frequentemente usada em propriedades exclusivas e por companhias de seguros ao estruturar um pagamento de proventos da apólice. Nesse caso, a questão da avaliação não é o que a propriedade venderia no mercado aberto, mas o que o proprietário precisaria para reconstruir a estrutura exata.

A comparação de mercado, ou a abordagem de vendas comparável, é usada para avaliar residências unifamiliares. Estabelece valor comparando a propriedade com propriedades similares que foram vendidas recentemente no mercado local. Cada parte da propriedade é funcional e situacionalmente única, e nenhuma comparação de propriedades semelhantes pode determinar completamente um preço de venda provável. Os avaliadores usam seu melhor julgamento para escolher propriedades comparáveis ​​e estimar o valor de mercado com base nas vendas reais.

A abordagem de renda estabelece o valor da propriedade com base em uma extrapolação do valor do fluxo de renda atual e futuro da propriedade. Essa abordagem de avaliação é mais frequentemente usada para avaliar imóveis comerciais, como prédios de apartamentos com várias unidades. Os avaliadores tomam o rolo de aluguel, por exemplo, e usam seu valor atual, a provável taxa de desocupação e a provável taxa aumenta ao longo do tempo para obter uma opinião de especialistas sobre o valor da propriedade.