さまざまな種類の評価アプローチとは何ですか？

評価を実施するための3つの異なるタイプのアプローチまたは方法は、コスト、市場比較、および収入のアプローチです。 これらのアプローチは、資産の価値を推定するさまざまな方法を表す経済モデルです。 鑑定士は専門知識を使用して、問題の不動産のタイプに最も関連するアプローチを決定します。 財産を評価することは、事実上の演習というよりも技術であり、鑑定アプローチは、鑑定人が彼の専門家の意見を表現するコンテキストを提供します。

プロパティ値は、プロパティが販売されたときにのみ確定的に確立できます。 実際の購入が実際の買い手が公開市場で支払う価格を確立するために行われるまで、不動産の価値の議論は投機的です。 鑑定では、評価モデルを使用して、特定の状況下で資産の価値または売却額を推定しようとします。 不動産の価値は、現在または将来の市場状況で買い手が支払う価格と常に等しいとは限らないため、鑑定は特定の制約の下で行われる専門家の判断です。

重要な制約の1つは評価アプローチです。 評価者は、どの経済的構成要素が最良の価値の見積もりを提供できるかを決定する必要があります。 別の評価アプローチではなく、ある評価アプローチを使用するかどうかの決定は、多くの場合、問題の資産のタイプと評価が実施されるコンテキストに依存します。 不動産を評価する唯一の方法は、評価アプローチが1つだけであることは非常にまれです。

コストアプローチは、プロパティの実際の交換コストを決定することにより価値を確立します。 土地を購入し、現在利用可能な労働力と資材を使用して改善を再現するためのコストを考慮に入れます。 この評価アプローチは、保険金の支払いを構成する際に、保険会社が独自の不動産で最も頻繁に使用します。 この場合、評価の問題は、不動産が公開市場で何を売るかではなく、所有者が正確な構造を再構築するために必要なものです。

市場比較、または同等の販売アプローチは、一戸建て住宅を評価するために使用されます。 このプロパティを、地元の市場で最近販売された同様のプロパティと比較することで価値を確立します。 プロパティの各部分は機能的および状況的に一意であり、同様のプロパティを比較しても販売価格を完全に決定することはできません。 鑑定士は最善の判断を使用して、同等の物件を選択し、実際の売上に基づいて市場価値を推定します。

収入アプローチは、資産の現在および将来の収入源の価値の外挿に基づいて資産価値を確立します。 この評価アプローチは、複数ユニットのマンションなどの商業用不動産を評価するために最もよく使用されます。 鑑定士は、例えば、家賃のロールを取り、その現在の価値、可能性の高い空室率を使用し、可能性のある率は時間の経過とともに増加し、不動産の価値に関する専門家の意見を得る。