¿Cuáles son las pautas más comunes de la FHA?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) es una rama del gobierno que asegura hipotecas de prestamistas aprobados. Estos préstamos a menudo son atractivos para los prestatarios porque las pautas de la FHA pueden ser más fáciles de cumplir que las impuestas por los programas de préstamos convencionales. Algunas de las áreas en las que la FHA impone regulaciones incluyen concesiones de vendedores, puntajes de crédito y cobranzas de los solicitantes o procedimientos de bancarrota. Las pautas de la FHA estipulan además los requisitos para los pagos iniciales, según lo determinado por los puntajes de crédito y la documentación de ingresos.
La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) es una agencia gubernamental creada por el Congreso de los Estados Unidos en 1934. Durante ese tiempo, la industria de la vivienda experimentó un fuerte declive con estrictos términos de préstamos hipotecarios y millones de trabajadores de la construcción desempleados. El objetivo de la FHA, por lo tanto, era promover la propiedad de la vivienda y estimular la economía.
En 1965, la FHA se convirtió en parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Hoy, esta agencia asegura hipotecas de viviendas unifamiliares y multifamiliares de prestamistas aprobados en los 50 estados y en cada territorio estadounidense. Dicho seguro protege a los prestamistas contra posibles pérdidas si un propietario no cumple con su préstamo. En tal caso, la FHA paga un reclamo financiero al prestamista, alentando así la aprobación de los solicitantes que no califican para préstamos convencionales.
Parte de la apelación con este tipo de préstamo hipotecario es visible en el proceso de aprobación de la hipoteca de la FHA. En general, las pautas de aprobación de la FHA son menos estrictas que los programas convencionales. Sin embargo, se deben cumplir ciertos criterios para que los solicitantes reciban la aceptación del préstamo de la FHA.
En 2010, la FHA redujo las concesiones de vendedores permitidas del seis al tres por ciento. Estas concesiones a menudo se utilizan como herramientas de negociación en la compra de una vivienda y generalmente se destinan a tarifas de cierre. Las tarifas de seguro y prestamista, así como los costos de seguro del propietario de la vivienda y los impuestos anuales a la propiedad, pueden incluirse en la cantidad necesaria para garantizar el préstamo. Por lo tanto, el uso de concesiones de vendedores a menudo reduce los gastos de bolsillo para los compradores de viviendas nuevas.
Las tiendas de crédito de los solicitantes también están entretejidas en las pautas generales de la FHA. Cualquier solicitante con un puntaje de crédito superior a 580 es elegible para un financiamiento máximo, mientras que uno con un puntaje entre 500 y 579 generalmente recibe un máximo del 90 por ciento del monto del préstamo al valor (LTV). El LTV generalmente se basa en el valor tasado de una casa o propiedad. Las personas con un puntaje de crédito inferior a 500 no son elegibles para el financiamiento de la FHA. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los prestamistas individuales pueden imponer sus propios criterios con respecto a los puntajes de crédito, y muchos expertos de la industria de la vivienda sugieren que los solicitantes necesitan puntajes superiores a 620.
Si un solicitante muestra cuentas de cobro en su crédito, es probable que la FHA examine cada caso individualmente. Esas cuentas no necesitan pagarse en su totalidad como condición para la aprobación del préstamo en algunos casos. Las sentencias ordenadas por el tribunal, por otro lado, a menudo necesitan ser satisfechas antes de que se otorgue el financiamiento.
La bancarrota del Capítulo 7 o 13 no impide que un prestatario adquiera un préstamo de la FHA. De acuerdo con las pautas de la FHA, las personas que han completado con éxito o están completando procedimientos aún pueden ser elegibles para la aprobación del préstamo. En muchos casos, el prestatario debe demostrar un crédito restablecido y la capacidad de administrar las finanzas.
El pago inicial mínimo requerido por un prestatario probablemente estará determinado por su puntaje de crédito. Las personas con puntajes de 580 o más a menudo necesitan un pago inicial del 3.5 por ciento para la aprobación del préstamo. Sin embargo, es probable que las personas cuyos puntajes estén por debajo de 580 necesiten un pago inicial del 10 por ciento.
Es probable que proporcionar documentación de ingresos sea una parte crucial del proceso de solicitud de la FHA. El ingreso actual del prestatario generalmente determina su capacidad para cumplir con el préstamo de acuerdo con los términos acordados. Por lo tanto, es probable que el prestatario necesite documentos W-2 o 1099 documentados de los empleadores actuales, así como declaraciones de impuestos del año anterior. Los ingresos también deben ser suficientes para cumplir o superar las relaciones mínimas de deuda a ingresos establecidas por las pautas de la FHA. El pago de la vivienda no debe exceder el 31 por ciento de los ingresos mensuales del prestatario, y sus gastos totales no deben exceder el 43 por ciento.