Hvad er de mest almindelige FHA-retningslinjer?
Federal Housing Administration (FHA) er en regeringsgren, der forsikrer pantelån fra godkendte långivere. Disse lån er ofte attraktive for låntagere, fordi FHA-retningslinjer kan være lettere at imødekomme end dem, der er pålagt ved traditionelle låneprogrammer. Nogle af de områder, hvor FHA indfører regler inkluderer sælgerindrømmelser, ansøgernes kreditresultater og inkasso eller konkursbehandling. FHA-retningslinjerne stiller yderligere krav til forskud, som bestemmes af kreditresultater og indkomstdokumentation.
Federal Housing Administration (FHA) er et regeringsagentur oprettet af den amerikanske kongres i 1934. I løbet af den tid var boligindustrien i en kraftig tilbagegang med strenge realkreditlånsvilkår og millioner af bygningsarbejdere arbejdsløse. Målet med FHA var derfor at fremme boligejerskab og stimulere økonomien.
I 1965 blev FHA en del af Department of Housing and Urban Development (HUD). I dag forsikrer dette agentur en- og flerfamilie-boliglån fra godkendte långivere i alle 50 stater og hvert amerikansk territorium. En sådan forsikring beskytter långivere mod potentielle tab, hvis en boligejer misligholder hans eller hendes lån. I et sådant tilfælde betaler FHA et finansielt krav til långiveren og tilskynder derved til godkendelse af ansøgere, der muligvis ikke er berettigede til konventionelle lån.
En del af appellen med denne type boliglån er synlig i FHA-godkendelsesprocessen. Generelt er FHA-retningslinjer for godkendelse mindre strenge end konventionelle programmer. Visse kriterier skal dog stadig være opfyldt for at ansøgere kan modtage FHA-lån accept.
I 2010 reducerede FHA tilladte sælgerindrømmelser fra seks til tre procent. Disse indrømmelser bruges ofte som forhandlingsværktøjer i et huskøb og går generelt mod lukningsgebyrer. Forsikrings- og långivergebyrer samt husholdningsforsikringsomkostninger og årlige ejendomsskatter kan inkluderes i det beløb, der er nødvendigt for at garantere lånet. Brug af sælgerindrømmelser reducerer således ofte udgifterne til lommen for nye boligkøbere.
Ansøgernes kreditbutikker er også vævet i overordnede FHA-retningslinjer. Enhver ansøger med en kreditværdi på over 580 er berettiget til maksimal finansiering, hvorimod en med en score mellem 500 og 579 normalt får et maksimum på 90 procent låneværdi (LTV). LTV er normalt baseret på et hus eller en ejendoms vurderede værdi. Mennesker med en kredit score under 500 er ikke berettiget til FHA-finansiering. Det er dog vigtigt at bemærke, at individuelle långivere kan pålægge deres egne kriterier for kredit score, og mange eksperter i boligsektoren antyder, at ansøgere har brug for score over 620.
Hvis en ansøger viser indsamlingskonti på hans eller hendes kredit, vil FHA sandsynligvis undersøge hvert enkelt tilfælde individuelt. Disse konti behøver ikke betales fuldt ud som betingelse for lånegodkendelse i nogle tilfælde. Domstolsafgørelser skal på den anden side ofte være opfyldt, før der ydes finansiering.
Kapitel 7 eller 13 konkurs udelukker ikke, at en låntager får et FHA-lån. I henhold til FHA-retningslinjerne kan personer, der med succes har afsluttet eller afslutter proceduren, stadig være berettiget til lånegodkendelse. I mange tilfælde skal låntageren demonstrere genoprettet kredit og evnen til at styre økonomi.
Den mindste udbetaling, der kræves af en låntager, vil sandsynligvis blive bestemt af hans eller hendes kredit score. De personer med en score på 580 eller derover har ofte brug for en 3,5 procent udbetaling for lånegodkendelse. Mennesker, hvis score er under 580, har dog sandsynligvis brug for 10 procent udbetaling.
At levere indkomstdokumentation er sandsynligvis en vigtig del af FHA-ansøgningsprocessen. En låntagers aktuelle indkomst bestemmer normalt hans eller hendes evne til at opfylde lånet i henhold til aftalte betingelser. Således er det sandsynligt, at låntageren har brug for dokumenterede W-2'er eller 1099'er fra nuværende arbejdsgivere såvel som selvangivelser for det foregående år. Indkomst skal også være tilstrækkelig til at imødekomme eller overstige minimum gæld til indkomstforhold fastlagt i FHA-retningslinjerne. Husbetalingen må ikke overstige 31 procent af låntagers månedlige indkomst, og hans eller hendes samlede udgifter bør ikke overstige 43 procent.