Quelles sont les directives FHA les plus courantes?
La Federal Housing Administration (FHA) est une branche du gouvernement qui assure les prêts hypothécaires auprès de prêteurs agréés. Ces prêts sont souvent intéressants pour les emprunteurs car les directives de la FHA peuvent être plus faciles à respecter que celles imposées par les programmes de prêt classiques. Certains des domaines dans lesquels la FHA impose des réglementations comprennent les concessions du vendeur, les cotes de crédit des demandeurs et les procédures de recouvrement ou de faillite. Les directives de la FHA stipulent en outre les conditions requises pour les acomptes, telles que déterminées par les notes de crédit et la documentation du revenu.
La Federal Housing Administration (FHA) est une agence gouvernementale créée par le Congrès des États-Unis en 1934. Durant cette période, le secteur du logement était en déclin avec des conditions de prêt hypothécaire strictes et des millions de travailleurs de la construction au chômage. L’objectif de la FHA était donc de promouvoir l’accession à la propriété et de stimuler l’économie.
En 1965, la FHA a été intégrée au Département du logement et du développement urbain (HUD). Aujourd'hui, cette agence assure les prêts hypothécaires pour maisons unifamiliales et multifamiliales auprès de prêteurs agréés dans les 50 États et sur le territoire des États-Unis. Cette assurance protège les prêteurs contre les pertes éventuelles en cas de défaillance d'un propriétaire sur son prêt. Dans un tel cas, la FHA verse une créance financière au prêteur, encourageant ainsi l’approbation des demandeurs qui ne sont peut-être pas admissibles aux prêts classiques.
Une partie de l’appel avec ce type de prêt immobilier est visible dans le processus d’approbation du prêt hypothécaire de la FHA. En général, les directives d’approbation de la FHA sont moins strictes que les programmes conventionnels. Toutefois, certains critères doivent encore être remplis pour que les candidats reçoivent l’acceptation du prêt FHA.
En 2010, la FHA a réduit les concessions de vendeur autorisées de six à trois pour cent. Ces concessions sont souvent utilisées comme outils de négociation lors de l’achat d’une maison et servent généralement à payer les frais de clôture. Les frais d'assurance et de prêteur, ainsi que les coûts d'assurance du propriétaire de la maison et les taxes foncières annuelles, peuvent être inclus dans le montant nécessaire pour garantir le prêt. Ainsi, l’utilisation de concessions du vendeur réduit souvent les dépenses des acheteurs de logements neufs.
Les établissements de crédit des demandeurs sont également intégrés aux directives générales de la FHA. Tout demandeur dont le pointage de crédit est supérieur à 580 est éligible au financement maximum, tandis que celui dont le pointage est compris entre 500 et 579 reçoit généralement un maximum de 90% du ratio prêt / valeur. Le ratio prêt / valeur est généralement basé sur la valeur imposable d'une maison ou d'une propriété. Les personnes ayant un pointage de crédit inférieur à 500 ne sont pas éligibles au financement de la FHA. Il est toutefois important de noter que les prêteurs individuels peuvent imposer leurs propres critères en matière de pointage de crédit, et de nombreux experts du secteur du logement suggèrent que les demandeurs ont besoin de scores supérieurs à 620.
Si un demandeur présente des comptes de recouvrement à son crédit, la FHA est susceptible d’examiner chaque cas individuellement. Ces comptes n’ont pas besoin d’être intégralement réglés comme condition préalable à l’approbation du prêt. Par contre, les jugements ordonnés par les tribunaux doivent souvent être satisfaits avant que le financement ne soit accordé.
La faillite du chapitre 7 ou 13 n’empêche pas un emprunteur d’obtenir un prêt FHA. Selon les directives de la FHA, les personnes qui ont terminé ou sont en train de terminer une procédure peuvent toujours être éligibles pour l’approbation du prêt. Dans de nombreux cas, l'emprunteur doit démontrer qu'il a rétabli son crédit et sa capacité à gérer ses finances.
L'acompte minimal requis par un emprunteur dépendra probablement de son pointage de crédit. Les personnes avec des scores de 580 ou plus ont souvent besoin d’un acompte de 3,5% pour l’approbation du prêt. Les personnes dont les scores sont inférieurs à 580, cependant, auront probablement besoin d'une mise de fonds de 10%.
Fournir une documentation sur le revenu est susceptible de constituer un élément crucial du processus de candidature à la FHA. Le revenu actuel d'un emprunteur détermine généralement sa capacité à honorer le prêt selon les conditions convenues. Ainsi, l'emprunteur aura probablement besoin de documents W-2 ou 1099 documentés des employeurs actuels, ainsi que des déclarations de revenus de l'année précédente. Le revenu doit également être suffisant pour atteindre ou dépasser les ratios minimum d’endettement établis par les directives de la FHA. Le paiement de la maison ne doit pas dépasser 31% du revenu mensuel de l'emprunteur et ses dépenses totales ne doivent pas dépasser 43%.