Hva er de vanligste retningslinjene for FHA?

Federal Housing Administration (FHA) er en gren av myndighetene som forsikrer pantelån fra godkjente långivere. Disse lånene er ofte attraktive for låntakere fordi FHA-retningslinjene kan være lettere å oppfylle enn de som er pålagt av konvensjonelle låneprogrammer. Noen av områdene der FHA innfører forskrifter inkluderer selgerinnrømmelser, søkernes kredittpoeng og inkasso eller konkursbehandling. FHA-retningslinjene stiller videre krav til forskuddsbetalinger, bestemt av kredittscore og inntektsdokumentasjon.

Federal Housing Administration (FHA) er et myndighetsorgan opprettet av den amerikanske kongressen i 1934. I løpet av den tiden var boligindustrien i en kraftig nedgang med strenge pantelånsvilkår og millioner av bygningsarbeidere ledige. Målet med FHA var derfor å fremme boligeierskap og stimulere økonomien.

I 1965 ble FHA en del av Institutt for bolig- og byutvikling (HUD). I dag forsikrer dette byrået en- og flerfamilie boliglån fra godkjente långivere i alle 50 stater og hvert amerikansk territorium. Slik forsikring beskytter långivere mot potensielle tap hvis en huseier misligholder lånet sitt. I et slikt tilfelle betaler FHA et økonomisk krav til utlåner, og oppmuntrer dermed til godkjenning for søkere som kanskje ikke kvalifiserer for konvensjonelle lån.

En del av anken med denne typen boliglån er synlig i FHA-godkjenningsprosessen. Generelt er FHA retningslinjer for godkjenning mindre strenge enn konvensjonelle programmer. Visse kriterier må likevel være oppfylt for at søkere skal få FHA-lån aksept.

I 2010 reduserte FHA tillatte selgerkonsesjoner fra seks til tre prosent. Disse innrømmelsene brukes ofte som forhandlingsverktøy i et boligkjøp og går generelt mot stengeavgift. Forsikrings- og utlånsgebyr, så vel som huseierforsikringskostnader og årlig eiendomsskatt, kan være inkludert i beløpet som er nødvendig for å garantere lånet. Dermed reduserer bruk av selgerkonsesjoner ofte utgifter til lomme for nye boligkjøpere.

Søkernes kredittbutikker er også vevd inn i overordnede FHA-retningslinjer. Enhver søker med en kredittscore over 580 er kvalifisert for maksimal finansiering, mens en med en score mellom 500 og 579 vanligvis får maksimalt 90 prosent belåningsbeløp (LTV). LTV er vanligvis basert på et boligs eller eiendommens vurderte verdi. Personer med en kredittscore under 500 er ikke kvalifisert for FHA-finansiering. Det er imidlertid viktig å merke seg at individuelle långivere kan stille egne kriterier for kredittscore, og mange eksperter i boligbransjen antyder at søkere trenger score over 620.

Hvis en søker viser inkassokontoer på hans eller hennes kreditt, vil FHA sannsynligvis undersøke hvert enkelt tilfelle individuelt. Disse kontoene trenger ikke betales fullt ut som betingelse for lånegodkjenning i noen tilfeller. Dommer som dømmes til dommer, derimot, trenger ofte å være tilfreds før finansieringen gis.

Konkurs i kapittel 7 eller 13 utelukker ikke at en låntaker får et FHA-lån. I følge FHA-retningslinjene kan personer som har fullført eller fullfører saksbehandling, fremdeles være kvalifisert for lånegodkjenning. I mange tilfeller trenger låntakeren å demonstrere reetablert kreditt og evnen til å styre økonomi.

Minste forskuddsbetaling som en låntaker krever, vil sannsynligvis bli bestemt av hans eller hennes kredittscore. De personer med score på 580 eller høyere trenger ofte en 3,5 prosent forskuddsbetaling for godkjenning av lån. Personer hvis score er under 580, vil imidlertid sannsynligvis trenge en 10 prosent forskuddsbetaling.

Å levere inntektsdokumentasjon vil sannsynligvis være en avgjørende del av FHA-søknadsprosessen. En lånters nåværende inntekt bestemmer vanligvis hans eller hennes evne til å oppfylle lånet i henhold til avtalte vilkår. Dermed vil det være sannsynlig at låntageren trenger dokumenterte W-2 eller 1099 fra nåværende arbeidsgivere samt skattemeldinger for året før. Inntekter må også være tilstrekkelig for å oppfylle eller overstige minimum gjeldsinntektsforhold som er fastsatt i FHA-retningslinjene. Husbetalingen skal ikke overstige 31 prosent av låntakers månedlige inntekt, og hans eller hennes totale utgifter skal ikke overstige 43 prosent.